나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2855 [1] 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 153-44 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 소재 ‘모곡보건진료소’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전,답 등의 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사지내 사다리형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용중입니다. 일련번호 3~5 : 완경사지내 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1 : 본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 일련번호 3,4 : 현황도로로, 본건 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 일련번호 5 : 현황도로로, 본건 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서면064-관광휴양형), 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서면064-관광휴양형), 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서면064-관광휴양형), 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(지방하천_양덕원천 제외(50m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서면064-관광휴양형), 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(지방하천_양덕원천 제외(50m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2022-07-25)(지방도494호선)<도로법>, 접도구역(2022-07-25)(지방도494호선)<도로법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 위지상에 소재하는 수목 등은 경제적가치가 미미한 것으로 판단되어 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 제시목록 및 공부에 의거하였습니다. 본건은 지적 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 3~5는 수인의 공유 중 고은아의 지분(일련번호 3 : 매각지분 갑구6번 고은아 지분 272분의 80 중 272분의 40 전부), (일련번호 4 : 매각지분 갑구8번 고은아 지분 948분의 10 중 948분의 5 전부), (일련번호 5 : 매각지분 갑구3번 고은아 지분 25분의 6 중 15000분의 666 전부)만의 감정평가로서, 소유지분에 대한 위치확인이 곤란하여 전체를 기준으로 감정평가하였으며, 지분비율에 의하여 면적사정하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 3~5는 공부상 지목 및 현황이 ‘도로’로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 : 일반목구조 징크지붕 2층 건물로, 외벽 : 판넬마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 토지 위지상 및 건물에 소재하는 그 외 경제적 가치가 미미한 제시목록외의 건물 등(데크 등)은 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호 2의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
- 부동산목록 3~5번. 공부상 지목 및 현황 '도로'
- 제시외 목록외의 건물 등(데크 등)은 건물에 포함하여 평가
- 지상 소재 수목 등은 토지에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 춘천지방법원 2025타경2855 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 153-44번지입니다.

* 토지 면적: 1840.00㎡ (약 556.6평)

* 건물 면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

* 건물 구조: 일반목구조, 징크지붕 2층 단독주택

* 감정가: 236,659,061원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남산농업협동조합 (근저당권자)

* 주요 특이사항: 공동담보, 일괄매각, 토지 일부(목록 3~5번)는 공부상 지목 및 현황이 '도로'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 소재 ‘모곡보건진료소’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 일련번호 1: 완경사지 내 사다리형 토지로, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 3~5: 완경사지 내 부정형 토지로, 도로 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남측 및 서측으로도 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지(일련번호 1, 3~5)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(서면064-관광휴양형)에 해당됩니다. 또한, 다양한 범위의 가축사육제한구역 및 도로구역, 접도구역(지방도 494호선) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 매각으로 인해 소유권에 등기된 권리, 근저당, 압류 등이 모두 소멸되는 물건입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 을3 (토지) / 을1 (건물) - 남산농업협동조합 근저당권 (2025년 1월 24일 접수)

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 공유자전원지분전부이전 (갑1, 2017.12.21), 근저당 (을3, 2025.01.24), 압류 (갑2, 2025.03.28), 임의경매 (갑3, 2025.12.18)

* 건물 등기부: 소유권보존 (갑1, 2025.01.15), 근저당 (을1, 2025.01.24), 압류 (갑2, 2025.10.24), 임의경매 (갑3, 2025.12.18)

* 등기부채권 총액: 120,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 정용숙

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원

* 전입/확정일자: 2025년 10월 29일

* 배당신고일자: 2026년 4월 2일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정용숙은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 홍천군 서면 모곡리 지역에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. '모곡보건진료소'와 인접해 있습니다.

* 인근 거래 사례:

* 최근 매매 사례(주변 연립/다세대):

* 2023.12.26, 서면설밀길110번다세대주택 (36.76㎡ 전용): 7,000만원

* 2024.11.11, 중앙하이츠빌라 (63.18㎡ 전용): 8,200만원

* 상기 사례는 다세대 주택으로 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 본건은 넓은 토지 면적(1840.00㎡)을 보유하고 있어, 토지 가치가 중요하게 고려될 것으로 보입니다. 주변 단독주택 매매 시세는 1억 5천만원에서 3억원 범위로 파악되나, 본건과 유사한 조건의 거래 사례는 드뭅니다. 계획관리지역의 토지 시세는 약 8만원~15만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

* 주변 시설: 본건 인근에는 모곡보건진료소가 위치하고 있으며, 생활 편의를 위한 기본적인 상점 및 시설이 있습니다. 또한, 간선도로 및 버스정류장 이용이 가능하여 교통이 편리합니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 모곡보건진료소가 인근에 있어 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다. 또한, 지역 내 편의점 등 생활 편의를 위한 소규모 상점들이 존재합니다.

* 교통망: 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 교육/의료 시설: 인근에 모곡보건진료소가 위치하며, 초등학교 등 교육시설은 차량 이동이 필요한 거리에 소재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 관련:

* 일부 토지(목록 3~5번)는 공부상 지목 및 현황이 '도로'로 되어 있어, 매수 후 토지 이용에 대한 명확한 확인 및 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 지적 경계가 다소 불분명하다는 점은 측량을 통한 재확인이 필요한 부분입니다.

* 건물 관련:

* 소유자 및 이해관계인의 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능하여, 표준적인 설비 상태 및 외부 관찰, 도면에 기반하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 상이할 수 있습니다.

* 규제 관련:

* 계획관리지역 내 성장관리계획구역(관광휴양형)으로 지정되어 있으며, 다양한 범위의 가축사육제한구역, 도로구역, 접도구역 등 토지 이용에 영향을 줄 수 있는 법적 규제가 다수 존재합니다.

* 기타:

* 일련번호 3~5번 토지는 수인의 공유 지분으로, 특정 공유자(고은아)의 지분만 매각 대상이며, 전체 토지를 기준으로 감정평가되어 지분 비례에 따른 면적 산정 및 위치 확인이 곤란할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원 홍천군 서면 모곡리 소재의 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 2층 단독주택을 포함하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재된 농촌 지역으로, 조용한 생활 환경을 제공합니다. 교통 접근성은 양호한 편이며, 인근에 보건진료소가 있습니다.

가장 큰 특징은 토지 중 일부(약 1840㎡ 중 일부)가 공부상 지목 및 현황 '도로'로 되어 있다는 점과 토지 경계가 불분명하다는 점입니다. 또한, 건물 내부를 직접 확인하지 못했다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

권리 분석상 인수할 부담은 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 및 관광휴양형 성장관리계획구역: 향후 지역 개발 잠재력 보유.

* 넓은 토지 면적: 토지 활용 가치 증대 가능성.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일체를 한 번에 취득하여 활용할 수 있습니다.

* 차량 접근성 및 도로망 양호: 기본적인 인프라 확보.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 236,659,061원이며, 이는 토지와 건물, 그리고 도로로 이용되는 토지 지분을 포함한 금액입니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(7,000만원~8,200만원)와 토지 시세(약 8만원~15만원/㎡) 및 주변 단독주택 시세(1억 5천만원~3억원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 넓은 토지 면적과 단독주택 용도를 감안해야 합니다.

다만, 토지 일부가 '도로'로 이용되고 있다는 점, 지적 경계가 불분명한 점, 건물 내부 확인 불가 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있습니다. 본건의 경우, 제시된 리스크와 입지 조건을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 감정가: 236,659,061원

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 200,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 현장 조사, 권리 관계 재확인, 주변 시세 면밀 분석 등을 통해 조정될 필요가 있습니다. 인수되는 보증금은 없으므로 해당 금액은 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.