나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54101 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1423 이편한세상상록 102동 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건물 내 9층 904호로서 (사용승인일:2019.12.24) 외벽 : 석재 붙임 및 콘크리트판넬위 페인팅 창호 : 새시 창호

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임(세부적인 이용내역은 내부구조도 참조.)

설비내역

위생 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 토지로서 인접지와 같은 높이의 평탄한 토지이며 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 25m, 북측으로 15m, 동측으로 10m 포장도로에 3개면이 접하여 제반차량출입이 자유로운 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역. 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

2026.07.07.자로 신청채권자 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 주소: 경기도 안산시 상록구 사동 1423 이편한세상상록 102동 9층904호

* 건물명: 이편한세상상록

* 동/호수: 102동 9층904호

* 준공년월: 2019년 12월 24일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건물 내 9층

* 전용면적: 84.14㎡ (약 25.45평)

1.2. 토지 정보

* 토지면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

* 토지지분: 12.716㎡

* 토지이용현황: 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중

1.3. 매각 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경54101 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 277,000,000원

* 채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남서측 인근

* 주위: 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역

2.2. 교통 상황

* 차량 접근성: 본건까지 차량 출입 가능

* 대중교통: 인근 노선버스정류장 소재 (대중교통 사정 무난)

* 도로접면: 서측 25m, 북측 15m, 동측 10m 포장도로에 3개면이 접하여 제반 차량 출입이 자유로운 상태

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 접함

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025.12.19. 강제경매개시결정, 수원지방법원 안산지원 2025타경54101)

* 주요 권리 내역:

* 갑2: 2020.07.22. 신탁말소 (주식회사보광종합건설)

* 갑3: 2021.03.04. 소유권이전 (박혜원)

* 을3: 2025.04.10. 주택임차권 (김병수, 280,000,000원) - 말소 예정

* 갑4: 2025.12.19. 강제경매 (한국주택금융공사, 285,679,644원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* * 임수란

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-22

* 대항력: 없음

* 비고:

* * 한국주택금융공사 (채권자)

* 보증금: 280,000,000원 (주택임차권 설정)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-04

* 확정일자: 2021-02-18

* 배당신고일자: 2025-04-10

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자 한국주택금융공사 명의의 임차권 (김병수 승계인)

3.3. 권리 분석 요약

* 본 건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 주요 채권자이자 신청 채권자인 한국주택금융공사의 채권액은 285,679,644원입니다.

* 을구에 설정된 주택임차권(김병수, 280,000,000원)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 신청채권자가 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 분석

* 본 물건이 소재한 지역은 "초당초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 오피스텔의 주요 용도가 주거용인 점을 고려할 때, 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 편으로 판단됩니다.

* 해당 지역은 일반상업지역으로 분류되어 있어, 향후 상업시설 이용에도 제약이 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주요 인근 시설: 초당초등학교 (도보 접근 가능)

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 및 다세대 주택과 인접하여 주거 밀집 지역에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 신청 채권자 한국주택금융공사가 2026년 7월 7일부로 우선변제권만 주장하며, 잔존 임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 임차권이 소멸됨을 명확히 하는 사항입니다.

6.2. HF 인수조건 변경 및 공동담보

* HF 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 해당 조건 변동 사항을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다. (다만, 제공된 정보만으로는 구체적인 추가 확인 사항 파악 어려움)

6.3. 토지거래계약에 관한 허가구역

* 해당 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에게만 해당될 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.) 본 경매 절차의 낙찰자가 이 허가구역 규제를 받는지 여부는 별도 확인이 필요하나, 일반적인 경매 낙찰자는 해당되지 않을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 신축급 오피스텔로, 전용면적 84.14㎡(약 25.45평)의 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다.

* 초당초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 모든 권리는 매각으로 인해 말소되는 것으로 분석되며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 다만, 최근 거래 가격 하락 추세가 감지되며, 지정 기간 내 토지거래허가구역에 해당한다는 점은 잠재적 고려사항입니다.

* 제공된 정보상 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 전용면적 84.14㎡의 넓은 공간으로 1~2인 가구 또는 신혼부부 등에게 매력적일 수 있습니다.

* 주변 학군(초당초등학교) 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 277,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026.06.16.): 261,000,000원 (10층)

* 최근 매매 사례 (2025.02.27.): 280,000,000원 (21층)

* 최근 매매 가격 하락 추세를 감안할 때, 2026년 6월 거래가인 26,100만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 경매 경쟁 상황 및 투자 목표에 따라 26,000만원 ~ 28,000만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* (참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접 반영되지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.