나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54063 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 750-8 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동공원' 남측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, (사용승인일 : 2012.04.25) 외벽 : 석재붙임 + 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임. - 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

물건 비고

2026.04.08.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경54063 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 750-8, 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

토지면적: 34.51㎡ (약 10.44평)

토지지분: 34.5087㎡ (약 10.44평)

건물면적: 75.80㎡ (약 22.93평)

건물지분: 75.8㎡ (약 22.93평)

사용승인일: 2012년 04월 25일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동에 소재하며, '와동공원' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 속합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일로 임박하여 갱신 여부 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 상 소유권보존, 소유권이전 등기가 되어 있으며, 주택임차권(김종환, 210,000,000원) 및 공유자전원지분전부이전, 강제경매(주택도시보증공사, 210,000,000원) 등기 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2025년 12월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (김종환 승계인)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 08일

확정일자: 2022년 06월 09일

대항력: 없음

비고: 2026년 4월 8일자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

신청채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.12.19.)가 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인 주택도시보증공사는 대항력이 없으며, 보증금반환청구 및 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.4. 채권청구액

등기부채권 총액: 210,000,000원 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 경기도 안산시 단원구 와동 121-3 (대영빌라, 2003년 준공, 61.07㎡): 2026년 7월 13일, 118,000,000원

- 경기도 안산시 단원구 와동 790-3 (장미아트빌, 2002년 준공, 59.38㎡): 2026년 7월 2일, 98,000,000원

- 경기도 안산시 단원구 와동 737-5 (우정아트빌, 2002년 준공, 75㎡): 2026년 7월 3일, 120,000,000원

4.2. 실거래가 비교

본 물건은 전용면적 75.80㎡(약 22.93평)이며, 2012년에 사용승인되어 비교 대상 물건들(2002-2003년 준공)보다 신축입니다. 면적과 신축 연한을 고려할 때, 비교 대상 물건 중 면적이 유사한 737-5번지(75㎡, 2002년 준공)의 실거래가 120,000,000원을 기준으로 시세를 판단할 수 있습니다.

4.3. 단위 면적당 가격 (평당가)

- 121-3번지: 약 6,390,000원/평

- 790-3번지: 약 5,460,000원/평

- 737-5번지: 약 5,290,000원/평

본 물건(약 22.93평)은 신축 연한이 10년 이상 앞서는 점을 감안하면, 최근 실거래가 평균(약 5.5~6.0백만원/평)보다 높은 가격 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

건물 자체에는 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 와동공원이 인접해 있으며, 단지 내 또는 인근에 주차 공간이 마련되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 주거 및 근린생활시설, 학교가 위치한 주거 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 와동공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 대항력과 보증금반환청구를 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 임차보증금 인수 위험은 없다고 판단됩니다. 다만, HUG의 채권자로서의 강제경매 신청으로 인한 매각 절차가 진행 중입니다.

6.2. 행위제한 및 규제

토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당되나, 지정 기간(2026.8.25.)이 임박하여 갱신 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

임대관계는 미상이나, 주요 임차인의 권리 포기로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축(2012년)되었으며, 면적 또한 넉넉한 편에 속하는 다세대주택입니다. 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로서의 대항력 및 보증금반환청구권을 포기하였기에, 낙찰 후 별도의 임차보증금 인수 부담이 없는 점은 매우 큰 장점입니다. 감정가는 218,000,000원이지만, 주변 실거래가 및 최근 시장 상황을 고려할 때 시세는 그보다 낮게 형성되어 있습니다. 신축 연한 및 면적 대비 적절한 가격으로 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 신축 연한(2012년)이 비교적 최근으로 건물 상태 양호 예상

- 임차인(HUG)의 대항력 및 보증금 반환청구 포기로 인한 인수 부담 없음

- 와동공원 인접으로 쾌적한 주거 환경

- 낙찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금 제외 후 산정

인수 보증금: 0원

9.2. 시세 반영

주변 실거래가 및 본건의 면적, 신축 연한을 종합적으로 고려할 때, 적정 시세는 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가 대비 시세가 현저히 낮아, 신중하게 접근하되 경쟁 정도에 따라 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 예상 입찰가는 135,000,000원을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.