나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54075 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 1154-10 대명빌 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '이호초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 4층 401호(4층, 5층 복층형)로서, 외벽 : 화강석버너구이 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항) 창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임. - 4층 및 5층 복층 형태임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리 권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 외부 하부층 및 상부층 베란다 부분에 소유자 미상의 제시외건물(㉠ 경량 철골조 판넬지붕 약 33㎡, ㉡ 경량철골조 판넬지붕 약 14㎡)이 소재하고 있어 이를 평가하였는바, 경매과정시 소유권 및 일괄 경매여부, 위반건축물 여부 등을 재확인하시기 바람. (후첨 사진 참조) - 제시외건물에 대한 가격은 감정평가명세표를 참조하시기 바람.

물건 비고

①제시외 건물들( ㉠하부층 베란다,㉡상부층 베란다)포함
②주택도시보증공사(양도전:임차인 정철호)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.01. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경54075 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 1154-10 대명빌 A동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 241,400,000 원

토지면적: 43.26㎡ (약 13.08평)

건물면적: 50.83㎡ (약 15.37평)

건물 제시외면적: 47.00㎡ (약 14.22평) - (㉠ 하부층 베란다 약 33㎡, ㉡ 상부층 베란다 약 14㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '이호초등학교' 남동측 인근에 위치합니다 [cite: appraisal summary].

주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: appraisal summary].

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다 [cite: appraisal summary].

건물의 서측으로 도로에 접해 있습니다 [cite: appraisal summary].

'이호초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 8월 19일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 2025년 12월 18일에 강제경매를 신청했습니다.

등기부상 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인 정철호)

* 보증금: 240,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021년 9월 16일

* 확정일자: 2021년 8월 25일

* 배당신고일자: 2023년 11월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 정철호)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.01. 제출되었습니다. 이에 따라 임차인은 대항력을 행사할 수 없으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의할 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 연립 및 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 7월 3일, 98.37㎡ 연립주택(2002년식)이 18,000만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 2일, 20.96㎡ 다세대주택(2015년식)이 4,400만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 2일, 60.06㎡ 다세대주택(2002년식)이 14,400만원에 거래되었습니다.

본건과 유사한 조건(2002년식, 약 60㎡)의 다세대주택 거래 사례는 14,400만원으로, 제곱미터당 약 239.76만원의 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적(50.83㎡)에 해당 시세를 적용하면 약 12,192만원으로 추정되나, 감정가는 241,400,000원으로 책정되었습니다. 이는 본건이 4층 및 5층 복층형으로 이용 중이며, 약 47㎡의 제시외 건물이 포함되어 전체 가치가 반영되었을 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근 '이호초등학교'가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

주변에 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

대중교통 이용이 가능한 위치입니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물 포함 매각: 본건 건물 외부에 소유자 미상의 제시외 건물(㉠ 경량 철골조 판넬지붕 약 33㎡, ㉡ 경량 철골조 판넬지붕 약 14㎡)이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 위반건축물 여부, 소유권 문제, 철거 또는 이행강제금 부과 가능성 등이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

HUG 인수 조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 정철호 간에 확약서가 제출되어 임차인의 대항력이 배제되었습니다. 이는 임차인의 권리 행사가 제한될 수 있음을 시사하지만, HUG의 인수 조건 변경에 따른 추가적인 변동이나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 명확하지 않아, 실제 점유 현황 및 명도 진행 시 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 생활 편의 시설이 인접해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없는 것이 장점입니다.

다만, 소유자 미상의 제시외 건물들이 포함된 점과 HUG 관련 임차인의 권리 포기 확약 내용은 잠재적인 리스크 요소로 작용할 수 있습니다. 제시외 건물에 대한 법적 검토와 HUG 관련 진행 상황을 철저히 확인해야 합니다.

감정가는 241,400,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 면적 실거래가와는 차이가 있습니다. 이는 복층 구조 및 상당한 면적의 제시외 건물이 포함된 가치가 반영된 것으로 추정됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 깔끔하여 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

인근 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

4층, 5층 복층 구조로 실사용 면적이 넓어 가격 대비 효율성이 있을 수 있습니다.

제시외 건물은 법적 문제가 없을 시 추가적인 공간 활용 또는 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 241,400,000 원

유사 물건 실거래가(2026년 7월): 60.06㎡ 다세대, 14,400만원 (㎡당 약 239.76만원)

본건 전용면적(50.83㎡)만을 단순 시세로 환산 시 약 12,192만원으로 추정됩니다.

하지만 감정가는 제시외 건물 47㎡를 포함한 총 면적(약 97.83㎡)을 고려했을 때, ㎡당 약 246.75만원 수준으로, 최근 실거래가와 유사한 맥락으로 보입니다.

제시외 건물의 법적 리스크, HUG 관련 절차의 복잡성, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 190,000,000 원 ~ 210,000,000 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 정보는 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.