나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1045 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 1149-4 원하우스비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "이호초등학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 돌붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 폭 약8m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경1045 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 1149-4 원하우스비동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 건물 규모: 지상 5층 건물 중 2층 201호

* 사용승인일: 2023년 9월 27일

* 감정가: 290,000,000원

* 토지 면적: 36.14㎡ (약 10.93평)

* 토지 지분: 36.1356㎡ (약 10.93평)

* 건물 면적: 69.20㎡ (약 20.93평)

* 건물 지분: 69.2㎡ (약 20.93평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "이호초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 남측 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택 밀집 지역이며, 이호초등학교와 인접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2024년 6월 28일, 권리 금액 316,800,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: L

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 1월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 필요.

* 임차인: L

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인의 경우 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 본오동 지역은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

* 인근에 이호초등학교가 위치하여 학군 수요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 이호초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로, 명도 시 추가적인 확인이나 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 현재 지정 기간이 종료되었으나, 관련 규정을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(이호초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 각종 규제 사항이 적용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 2023년 9월 사용승인된 신축급 건물입니다. 이호초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다. 권리분석 결과, 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다. 신축 건물이라는 점은 큰 장점이나, 제공된 과거 시세 자료와의 괴리가 커 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인된 신축급 건물로, 즉시 사용 및 임대가 용이하며 유지보수 비용이 적게 듭니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 이호초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명도 리스크 최소화: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경 우수: 초등학교가 인접해 있어 학군 수요 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 인근 최근 매매 정보 중 가장 유사한 조건(2002년 준공, 다세대주택)인 "상록2차"(18.17평, 14,400만원 거래) 사례를 기준으로 평당 시세를 분석한 결과, 평당 약 792.5만원으로 산정됩니다. 이를 본건의 전용 면적(20.93평)에 적용 시, 현 시세는 약 16,586만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 2023년 9월에 사용승인된 신축 건물임에도 불구하고, 제공된 비교 사례들이 오래된 건물(2002년, 2015년)이므로 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 신축 건물로서의 가치를 고려할 때, 상기 시세 추정치보다 높게 평가될 가능성이 있습니다. 감정가 29,000만원은 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준일 수 있으나, 제공된 시세 정보와의 괴리가 매우 큽니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하고, 신축 건물 가치를 반영하되, 제공된 시세 정보와의 괴리를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 감정가와 비교 시, 현재 시세가 낮게 형성된 것으로 보이나, 신축 건물임을 감안하여 감정가 대비 일정 비율 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세(약 16,600만원)와 감정가(29,000만원) 사이에서, 신축 프리미엄 및 낙찰 가능성을 고려하여 본 물건의 예상 입찰가는 240,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (이하 100원 단위는 절사)

주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 대규모 산업 시설이나 유해 시설은 인근에 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.