나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54036 [1] 경기도 시흥시 배곧동 223-2 배곧에토스 4층414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧지구대' 서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제4층 제414호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

"오피스텔"임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 전기설비,지역난방/열병합난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 각각 중로변에 접하며, 남서측으로는 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도는 `오피스텔`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경54036 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 223-2, 배곧에토스 4층 414호

* 건물명: 배곧에토스

* 토지면적: 4.93㎡ (약 16.30평)

* 토지지분: 4.9259㎡ (약 16.28평)

* 건물면적(전용): 22.92㎡ (약 75.77평)

* 건물면적(공급): 정보 없음

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상)

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제4층 제414호

* 준공일: 2019년 6월 18일

* 감정가: 93,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 배곧동 '배곧지구대' 서측 인근에 위치.

* 주위환경: 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 단지 인근에 배곧지구대가 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 대체로 양호함.

* 토지: 인접 도로 및 인접 대지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

* 도로: 북서측 및 남동측으로 중로에 접하며, 남서측으로는 보행자도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역. 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합. 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택거래 한정).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 12월 18일 접수된 송준호(채권자)의 강제경매 개시결정 (사건번호: 안산지원 2025타경54036).

* 임차인 현황:

* 임차인: 송 (성명: 송준호)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 9월 29일

* 확정일자: 2022년 9월 6일

* 배당신고일자: 2025년 12월 12일

* 대항력: 있음

* 참고사항: 임대관계는 미상임.

* 권리 분석 요약:

* 본 건의 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 대항력 있는 임차인 송준호 씨가 존재하며, 보증금 1억 2천만원, 차임 0원임.

* 송준호 씨가 본 경매의 채권자로서 강제경매를 신청한 것으로 보이며, 배당신고일자 및 확정일자, 전입일자를 고려할 때 법원 배당을 통해 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높음.

* 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있음. 따라서 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (권리 신고 내역 없음).

* 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전 (2020-01-03)

* 갑4: 소유권이전 (2021-09-08)

* 갑5: 소유권이전 (2022-09-29)

* 갑6: 강제경매 (채권자: 송준호, 120,000,000원, 2025-12-18) - 말소기준권리

1.3. 상권분석

* 배곧 신도시 내 일반상업지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 안정적인 지역임.

* '배곧지구대' 인근으로 치안 관련 시설 접근성이 양호함.

* 오피스텔 및 근린생활시설 등이 복합된 건물로, 지역 내 유동인구 및 사업체 활동이 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이함.

* 편의시설: 주변에 배곧생명공원, CGV, 다양한 상업시설 및 병원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 물건지 인근에 배곧초등학교, 배곧중학교, 배곧고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 송준호 씨가 보증금 1억 2천만원에 대항력이 있으나, 경매 채권자 본인으로 추정되며 법원 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 배당표 확정 시까지 최종 인수 여부는 주의 깊게 확인해야 함.

* 공실 위험: 오피스텔의 경우 공실 발생 가능성이 존재하며, 임대차 계약 조건 및 시장 상황에 따라 공실 기간이 길어질 수 있음. (현 임차인은 차임 0원이므로, 임대수익 발생 시점은 임대차 승계 또는 신규 계약에 따라 결정됨)

* 건축물대장상 용도: `오피스텔`로 명확히 기재되어 있어 용도 관련 문제는 없는 것으로 보임.

* 혐오시설: 시흥 배곧 신도시 지역에는 현재 알려진 혐오시설이나 주민 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높으며, 최근 실거래가 또한 감정가와 유사한 수준을 유지하고 있어 시장 가치가 안정적인 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 본 경매의 채권자로 추정되어 보증금 인수 위험은 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 절차 및 임대차 계약 내용을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 배곧 신도시 내 중심 상업지구 인근 위치로 직주근접 및 생활 편의성 우수.

* 비교적 최신 건물(2019년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

* 안정적인 시세 형성 추이 및 감정가 대비 적정 수준의 가격.

* 대항력 있는 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 경매 절차 진행 시 명확한 투자 비용 산정 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 93,000,000원

* 최근 실거래가 (2026.04.16, 22.92㎡): 93,000,000원

* 최근 실거래가 (2025.12.01, 30.06㎡): 130,000,000원

* 본 건의 면적(22.92㎡)과 동일한 실거래가가 감정가와 일치하는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 금액이 0원인 점을 감안하면, 추가적인 낙찰자 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 현 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여, 감정가 수준 또는 약간의 상향을 고려한 93,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

* (인수 보증금 합계: 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.