나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1035 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 6층614호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활 시설, 업무시설, 상업나지 등이 혼재하는 상업지대로서 상업적 성숙도는 보통임.

교통상황

대상빌딩까지 차량접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용편익 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 614호로서 외벽 : 석재붙임 마감등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 새시 페어그라스창임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설로서 조사일 현재 "공실"임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 대로 및 중로와 연계되며 도로상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발 에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에 `별도등기(갑구1-1 금지사항등기)`있음
②집합건축물대장상 용도는 `제1종근린생활시설(소매점)`임
③현황·감정 시점 기준 `공실`상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경1035 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 6층 614호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 204,000,000원입니다.

토지 면적은 9.02㎡ (약 2.73평)이며, 건물 면적은 40.04㎡ (약 12.11평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 농OOOOOOOO (농협은행)입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 업무시설, 상업나지 등이 혼재하는 상업지대로서 상업적 성숙도는 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

본건 소재 토지는 대로 및 중로와 연계되며 도로 상태 또한 무난합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 9월 2일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (153,600,000원)입니다.

등기부상 소유권 변동 내역으로는 주식회사씨엔디의 소유권보존 (2022-08-10) 후 편현희에게 소유권이전 (2022-09-02, 매매) 되었습니다.

이후 농협은행의 근저당권 (2022-09-02) 및 농협은행에 의한 임의경매개시결정 (2025-12-18, 132,343,728원)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 153,600,000원입니다.

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, 대지권의 목적인 토지에 '별도등기(갑구1-1 금지사항등기)'가 존재하여 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 현장 조사 또는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건은 제1종근린생활시설(소매점)로서, 현재 감정 시점 기준 '공실' 상태입니다.

주변 상업지대는 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하고 있으며 상업적 성숙도는 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층 614호입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로와 접하고 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 "거북섬" 인근에 위치하여 지역 개발의 잠재력을 가지고 있습니다.

차량 접근성이 좋고, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에는 호텔 시엘로와 같은 숙박시설 및 기타 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권의 목적인 토지에 '별도등기(갑구1-1 금지사항등기)'가 존재합니다. 이는 경매 절차에서 인수될 수 있는 권리이거나 추가적인 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 등기사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

현재 본 건은 '공실' 상태이며, 임대 관계가 미상입니다. 향후 임대차 계약을 진행함에 있어 공실 위험 및 임차인과의 관계 설정에 주의가 필요합니다.

최근 기사들에 따르면 거북섬 일대의 상가 공실률이 매우 높아 심각한 상황이라는 보도가 있습니다. 이는 본 건의 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역, 국가산업단지, 특수지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등의 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 거북섬타워 내 근린상가로, 경매를 통해 취득할 수 있는 기회입니다.

입지상 교통 접근성이 양호하고 일반상업지역에 속하여 상업적 활용 가능성이 있습니다.

다만, 대지권 관련 별도등기, 현재의 공실 상태, 임대 관계 미상, 그리고 거북섬 일대의 심각한 상가 공실 문제와 같은 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 건에 대한 투자를 고려하신다면 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 거북섬 일대의 상권 현황에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

거북섬 지역은 해양 레저 복합단지로 개발이 추진되고 있으며, 향후 지역 활성화에 따른 상권 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

40. 04㎡ (약 12.11평)의 소형 면적으로, 비교적 적은 초기 투자 비용으로 상가 시장에 진입할 수 있습니다.

일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 입점이 가능하며, 이는 잠재적 임대 수요를 확보하는 데 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 '인수 보증금'이 0원이므로, '인수 보증금'을 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 필요는 없습니다.

감정가 204,000,000원을 기준으로 향후 임대 수익률, 거북섬 상권의 전반적인 공실률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 보고서에 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 시세 조사 및 수익성 분석이 필요합니다.

특히, 거북섬 상권의 심각한 공실 문제를 고려할 때, 임대 예상 수익률을 보수적으로 산정하고 충분한 공실 기간을 감안한 접근이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.