나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43204 [1] 경기도 안성시 공도읍 마정리 223-106 아침애캐슬 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 우리은행연수원 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 공동주택, 일부 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕으로서 외벽 : 타일붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경43204 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 안성시 공도읍 마정리 223-106 아침애캐슬 102동 4층 402호

용도: 다세대주택

건물명: 아침애캐슬

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 규모

건물 면적: 39.04㎡ (약 11.81평)

토지 면적: 50.51㎡ (약 15.28평)

건물 규모 (총괄표제부 기준): 총 5층 건물, 총 22세대, 2016년 7월 13일 사용승인

전유부 (해당 호수): 102동 4층 402호

1.4. 감정가

감정가: 90,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 우리은행연수원 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 일부 생활편의시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 본건 남동측으로 도로에 접해 있어 교통이 편리한 편입니다. 인접 도로로는 소로2류(폭 8m~10m)와 소로3류(폭 8m 미만)가 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역으로 해당됩니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 일부 제한 사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 03월 23일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 239,271,310원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 등기부상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2017년 완공)의 인근 다세대주택(라온빌, 44.37㎡)이 2026년 5월 8,400만원에 거래되었습니다. 또한, 2014년 완공된 다세대주택(서연빌리지C동, 66.61㎡)은 2026년 5월 12,500만원에 거래되었습니다. 비교적 오래된 건물(1994년 완공, 뉴젠하우스, 68.76㎡)은 2026년 5월 6,550만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건의 전용면적 39.04㎡(약 11.81평)를 기준으로, 유사 연식 및 면적대의 거래 사례를 비교할 때, 시세는 약 7,300만원 ~ 8,400만원 범위로 추정됩니다. 다만, 감정가 9,000만원과는 다소 차이가 있어, 현장 조사를 통해 추가적인 가치 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 단독 및 공동주택과 함께 일부 생활 편의시설이 소재하고 있습니다.

5.2. 건물 내부 설비

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 건축 구조

철근콘크리트조 콘크리트 지붕의 건물이며, 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 새시창으로 마감되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 진행 시 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 보증금 합계가 0원이라는 점 또한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

최근 거래된 유사 물건들의 시세가 감정가보다 낮은 수준을 형성하고 있어, 낙찰 후 매도 시점 또는 추가적인 가치 상승 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

성장관리권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 재건축 시 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련 (참고)

본건 소재지(경기도 안성시 공도읍 마정리 223-106) 인근에서 즉각적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 안성시 전반적으로 공장설립승인지역으로 지정되어 있고, 과거 생활폐기물 매립시설 건립 계획 등이 언급된 사례가 있어, 넓은 의미에서의 주변 개발 계획 및 환경 요소를 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2016-2017년 준공)에 해당하는 아침애캐슬 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 임대 관계 미상으로 인한 불확실성, 최근 시세 대비 감정가의 상대적 고평가 가능성, 그리고 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2016-2017년에 준공되어 건물 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

8.2. 소형 면적

전용면적 39.04㎡의 소형 평형으로, 1인 가구 또는 소형 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 시세 차익 가능성

현 시세 대비 감정가가 높게 책정되었다면, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받아 시세 차익을 실현할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 90,000,000원이나, 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가(약 7,300만원 ~ 8,400만원)를 고려할 때, 현 시점에서의 적정 가치는 7,300만원 ~ 7,800만원 수준으로 판단됩니다.

또한, 임차인 관련 불확실성 및 추가적인 현장 조사를 통한 리스크 분석을 감안하여, 보수적인 관점에서 75,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다. 이는 감정가의 약 83% 수준이며, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.