나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43218 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 신장동에 소재하는 '송탄역(수도권 전철 1호선)' 북동측 인근에 위치하고, 부근에는 아파트 등 공동주택, 오피스텔, 상업용 부동산, 각급 학교 및 관공서 등이 있습니다.

교통상황

- 대상건물까지 차량을 통한 접근 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 전철 1호선 (송탄역)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제4층 제405호 단위세대로 2017.11.06.에 사용승인 되었으며, 외벽 : 석재마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 아파트(방1, 화장실1, 주방 및 거실, 보일러실 등)로 이용 중입니다.

설비내역

- 단지 내 승강기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방설비, 화재 탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 3필 일단의 부정형토지로 현황 주거용(공동주택용지)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상토지 남측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1,3 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대 보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장 ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), - 기호 2 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025- 1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 임차인 거주 중이었으며, 대상건물의 임대차 관련 상세사항은 재확인이 필요합니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최광진)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 평택지원 2025타경43218 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 4층405호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제4층 제405호 (2017.11.06. 사용승인)

용도: 아파트

감정가: 283,000,000원

토지면적: 12.83㎡ (약 3.88평)

토지지분: 12.8259㎡ (약 3.88평)

건물면적: 46.70㎡ (약 14.13평) (전용면적) - 총면적(분양면적) 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 확약서 제출

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 신장동, 수도권 전철 1호선 송탄역 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산, 각급 학교 및 관공서 등이 밀집해 있습니다.

* 교통상황: 차량을 통한 접근이 원활하며, 인근 노선버스정류장 및 수도권 전철 1호선 송탄역을 이용할 수 있어 대중교통 여건이 양호한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 3필 일단의 부정형 토지로, 현황 주거용(공동주택용지)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대상 토지 남측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 기타 용도지역 및 지구에 대한 규제 사항이 존재합니다. (가축사육제한구역, 관광특구, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (주식회사효원상조 근저당, 2022.05.24. 접수, 150,000,000원)

* 등기부상 채권 총액: 410,000,000원

* 권리 분석 결과: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 경매 절차에서 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-27

* 대항력: 없음

* 권리분석: 보증금이 없고 대항력이 없어 인수되는 권리가 없습니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-25

* 확정일자: 2022-04-06

* 배당신고일자: 2024-05-09

* 대항력: 없음

* 권리분석: 등기부상 '을2 주택임차권'이 존재했으나 '말소' 처리되었습니다. 또한, 주택도시보증공사와 임차인 최 간의 확약서 제출로 인해 보증금에 대한 대항력을 포기하였으므로, 낙찰자가 최 씨의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (주의: 임차인 보증금은 260,000,000원이지만, 대항력이 없어 인수되지 않습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 송탄역 인근의 복합 상업 및 주거 지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 상업 시설: 아파트, 오피스텔, 일반 상업용 부동산이 혼재되어 있어 다양한 편의시설 및 생활 서비스 이용이 용이합니다.

* 입지 잠재력: 수도권 전철 1호선 역세권이라는 점은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 수도권 전철 1호선 송탄역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설을 통해 마트, 병원, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육환경: 인근에 송신초등학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 군사시설 영향: 물건 소재지가 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여, 오산 공군기지로부터 발생하는 항공기 소음으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

* HUG 관련 사항: HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 경매를 신청했으며, 임차인 최 과의 확약서 제출 등 다소 복잡한 권리 관계가 있었습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으나, 이러한 과정 자체가 물건의 잠재적 위험 요소로 고려될 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인이 주택 취득 시에는 허가가 필요합니다. (국내 투자자에게는 해당 사항 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 송탄역 역세권 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 시세 및 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 특히 임차인 최 씨의 경우 대항력 없음 및 확약서 제출로 인해 보증금 인수 위험이 해소된 상태입니다. 그러나 군사시설 인근으로 인한 소음 문제가 장기적인 주거 쾌적성 및 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 주요 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 이러한 점을 충분히 고려하여 신중한 입찰 결정을 내리시는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 송탄역을 중심으로 한 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 일반상업지역에 위치하여 지역 개발 시 수혜를 받을 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가된 경우, 소음 문제를 감안한 합리적인 가격으로 진입 시 안정적인 투자 또는 실거주가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 283,000,000원

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 유사 아파트의 최근 실거래가, 동일 건물 또는 유사 건물의 경매 낙찰가율, 그리고 비행안전구역 및 소음대책구역이라는 특수성을 감안하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 군사시설 소음으로 인한 주거 쾌적성 저하 가능성을 고려하여, 일반적인 아파트보다 낮은 낙찰가율로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 투자자는 반드시 해당 지역의 부동산 시세, 관련 규제, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 조사하고, 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (구체적인 예상 입찰가 추천은 불가합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.