나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43146 [1] 경기도 평택시 비전동 624-29 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 '평택성동초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층중 2층으로서 외 벽 : 벽돌쌓기 및 석재 마감 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(경 기도평택교육지원청고시제2015-5호), 상대보호구역(기계공고), 상대보호구역(소화유치원), 상대보호 구역(평택성동초등학교), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058 호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 3. 9. 관리인으로부터 2026. 3.기준 공용부분에 대한 관리비 금1,730,482원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 비전동 624-29, 2층202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경43146 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 86,000,000원입니다.

토지 면적은 20.71㎡ (약 6.26평)이며, 건물 면적은 21.60㎡ (약 6.53평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2017년 6월 15일 사용승인되었습니다.

총 4층 건물 중 2층에 해당하며, 주 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 17세대가 거주하고 있습니다.

건물 외벽은 벽돌쌓기 및 석재 마감이며, 창호는 샷시입니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형의 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 비전동에 위치하며, '평택성동초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 생활 환경이 비교적 양호합니다.

차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 접근성 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건은 남측 및 동측으로 소로에 접해 있으며, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(평택성동초등학교 등), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 포함됩니다.

주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(을구 4번)입니다.

등기부상 주요 권리로는 길택환의 소유권보존(2017-06-22), 오찬석의 소유권이전(2022-04-13)이 있습니다.

특히, 본건에는 을구 4번의 주택임차권(정아영, 2023-04-20 접수)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

해당 임차인은 110,000,000원의 보증금으로 2022년 4월 11일 전입, 2022년 3월 18일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

차임은 0원이며, 배당신고일자는 2023년 4월 20일입니다.

그 외 중랑세무서장의 압류(2025-12-23)는 말소될 예정입니다.

권리분석 결과, 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 비전동 일대는 주거 지역으로 다세대주택 밀집 지역입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 21.7㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 15일 30,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 약 36.33㎡(11평) 면적의 다세대주택은 2026년 3월 7일 75,000,000원에, 약 77.31㎡(23.3평) 면적의 다세대주택은 2026년 5월 29일 117,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건의 전용면적(약 6.53평)을 고려할 때 시세는 30,000,000원 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

단지 주변으로 평택성동초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 편리합니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 공원 등 휴식 공간도 가까이 있습니다.

대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 편의시설 및 생활 인프라는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 입찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

또한, 2026년 3월 9일 기준으로 공용부분 관리비 1,730,482원이 미납되어 있으며, 이 또한 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

감정가 86,000,000원 대비 인수해야 할 임차보증금이 더 높은 상황으로, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 소형 다세대주택으로, 교육 및 근린생활시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원과 미납 관리비 인수 가능성이 주요 리스크 요인입니다.

이는 물건의 실제 취득 비용을 감정가 이상으로 상승시킬 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

주변 유사 물건의 거래 사례를 볼 때, 건물의 현재 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다.

1.8. 투자 포인트

평택시의 지속적인 개발 및 발전 가능성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 실수요자의 관심 가능성.

소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본건의 건물 자체의 시장 가치는 약 30,000,000원에서 40,000,000원 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 인수 보증금(110,000,000원)을 제외한, 부동산 자체의 가치를 기준으로 산정합니다.

이에 따라, 본건의 적정 입찰가는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

총 예상 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금 및 관리비를 포함하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.