나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42984 [1] 경기도 평택시 오성면 죽리 84-46 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 오성면 죽리 '오성초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호로서 외벽: 외장벽돌쌓기 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 오성면 죽리 84-46번지에 소재한 다세대주택으로, 평택지원 2025타경42984 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 사건번호: 평택지원 2025타경42984 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 오성면 죽리 84-46 1동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 88,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 경OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 준공 연도: 2011년

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 3층

* 전용면적: 47.29㎡ (약 14.30평)

* 토지 지분: 38.17㎡ (약 11.55평)

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 오성면 죽리, '오성초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전체적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 건물은 남측 및 북측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 편리합니다.

* 주변 시설: '오성초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 본 물건은 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역에 해당되므로, 해당 지역의 토지 이용 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 권리 내역:

* 소유권 보존: 권미월 (2011-09-20)

* 소유권 이전: 최을순 (2011-09-23)

* 소유권 이전 (매매): 김혜순 (2015-05-12)

* 근저당: 현대라이프생명보험주식회사 (85,800,000원, 2017-12-11) - 말소기준권리

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (12,285,250원, 2024-07-09) - 말소

* 강제경매: 경기신용보증재단 (8,031,173원, 2025-12-17) - 말소

* 말소 기준 권리: 2017년 12월 11일자 현대라이프생명보험주식회사의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (등기부상 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 보증금 인수분은 없으나, 대항력 있는 임차인이 거주 중일 가능성을 배제할 수 없으므로 현장 조사를 통해 임차인 현황을 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 오성면 죽리 지역의 다세대주택 시세는 건축 연도, 면적, 층수 등에 따라 편차가 큰 것으로 나타납니다.

* 2014년 준공된 '대우하늘채'의 48.12㎡(전용) 물건이 2026년 4월 2,220만원에 거래되었습니다.

* 2018년 준공된 '휴아이빌'의 60.05㎡(전용) 물건이 2026년 3월 12,800만원에 거래되었습니다.

* 1991년 준공된 '현대화승빌라가나동'의 51.75㎡(전용) 물건이 2026년 3월 3,800만원에 거래되었습니다.

* 본건과의 비교:

본건은 2011년 준공, 47.29㎡(전용), 3층으로, 비교적 유사한 면적과 건축 연도의 '대우하늘채' (2014년식, 48.12㎡, 2층)가 8,300만원에 거래된 사례는 본건의 시세를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다. 본 건의 감정가 8,800만원은 해당 시세 대비 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: '오성초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 가능하며, 도로망 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 비행안전제2구역에 해당하여 고도 제한 등 건축 관련 규제가 있을 수 있으므로, 상세 확인이 필요합니다.

* 임대차 현황 미상: 현재 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 보증금 인수분은 없으나, 점유자 확인은 필수입니다.

* 건축 연도: 2011년 준공으로 연식이 10년 이상 경과하여 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 오성면 죽리라는 지역에 위치한 다세대주택으로, 오성초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 교육 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 말소될 예정이어서 인수할 권리 부담은 없는 깨끗한 상태입니다.

인근 시세 분석 결과, 유사한 면적과 건축 연도의 물건이 8,300만원 선에서 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 8,800만원은 시장 가치 대비 다소 높을 수 있습니다. 토지 이용 규제가 다양하고 임대차 현황이 불명확한 점은 유의해야 할 리스크 요인입니다.

하지만, 권리 관계의 명확성과 평택시의 지속적인 개발 잠재력을 고려하면, 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 깨끗한 물건: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수할 채무 부담 없음.

* 안정적인 입지: 초등학교 인근의 주거지로서 기본적인 생활 인프라 접근 용이.

* 지역 발전 가능성: 평택시의 개발 계획에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 88,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건이 8,300만원 수준에서 거래된 점을 감안할 때, 적정 시장 가치는 8,000만원 ~ 8,500만원 범위로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가 8,800만원은 이 범위의 상단에 위치하므로, 낙찰가율을 90% ~ 100%로 설정하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

* 종합적인 판단 하에, 예상 입찰가는 7,920만원 (감정가 90%)부터 8,800만원 (감정가 100%)까지 고려해볼 수 있습니다.

* 권고 입찰가 범위: 8,200만원 ~ 8,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.