나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53669 [1] 경기도 성남시 수정구 양지동 20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 양지동에 소재하는 "을지대학교 성남캠퍼스" 북동측 인근에 위 치하고, 주위는 본건과 유사한 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재 하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 노선 수, 배차간격 등을 고려 할 때 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 완경사지에 소재한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입 니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2022-12-26)(성남교육지원청 평생교육건강과-16714(2022. 12. 29.)호), 대기환 경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대 상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~20 26.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20. ~2026.12.31.)입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 시멘트 벽돌조 스라브즙 지하 1층/지상 2층 건으로서, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 내벽: -, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(2)는 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호㉠: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 1층 소재(화장실 및 창고 등) 약 6㎡ 기호㉡: 벽체이용 샷시조 플라스틱지붕 기호(2) 1층 소재(베란다 등) 약 7.2㎡ 기호㉢: 벽체이용 샷시조 샷시지붕 기호(2) 2층 소재(베란다 등) 약 4.2㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 비협조 및 폐문 등으로 내부 확인은 곤란하였으며, 소유자 탐문 결과 1층 및 2층 각각 방3, 화장실 1 구조, 지하층의 경우 방2개 소재하며, 1층은 소유자 거주 중으로 조사되었습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53669 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 양지동 20

용도: 단독주택

감정가: 709,086,920 원

토지면적: 129.80㎡ (약 39.26평)

건물면적: 104.76㎡ (약 31.71평)

건물 제시외면적: 17.40㎡ (약 5.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 입지조건

본건은 경기도 성남시 수정구 양지동에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통인 편입니다.

토지는 인접 필지 대비 완경사지에 위치한 세장형이며, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 16일 접수된 강제경매 (갑2)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (권리자: 김동중 (김 ), 금액: 150,000,000원, 전입일자: 2021년 03월 23일, 확정일자: 2021년 03월 23일)

본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김동중 (김 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021-03-23

대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 조상문 (조 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-26

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-01-08

대항력: 있음

비고: 확정일자가 누락되었고, 전입일자가 경매개시결정일 이후일 가능성이 있어 인수 여부 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, '대항력 있음'으로 표기되어 있어 주의가 요구됩니다.

등기부채권 총액: 150,000,000원 (을구 5번 임차권 기준)

권리분석 결과, 선순위 임차인의 보증금 150,000,000원이 인수될 수 있어 투자 시 반드시 고려해야 합니다.

1.4. 상권분석 (및 시세 동향)

본건은 단독주택이나, 주변의 최근 매매 사례는 연립 및 다세대 주택 위주로 파악되었습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 5월~6월)

* 초원빌라2차 (연립): 37.3㎡ (전용), 2026년 5월 13일, 130,000,000원 (약 348.5만원/㎡)

* 진성빌라 (다세대): 61.18㎡ (전용), 2026년 5월 11일, 200,000,000원 (약 326.9만원/㎡)

* 한별빌리지5차 (다세대): 46.36㎡ (전용), 2026년 6월 1일, 260,000,000원 (약 560.8만원/㎡)

주변 시세는 거래된 연립 및 다세대 주택 기준으로 ㎡당 약 327만원에서 561만원 수준을 보입니다. 본건 단독주택의 가치는 토지 가치 및 건축 연도, 관리 상태 등에 따라 다를 수 있으므로, 감정가액과의 비교 및 개별적인 시세 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: "을지대학교 성남캠퍼스" 북동측 인근에 위치하며, 유사한 주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 주거지로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지도 검색 등을 통해 혐오시설 유무를 확인하는 것이 권장됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 김동중 (김 )의 임차 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 조상문 (조 ) 임차인의 권리관계 불확실성: 확정일자 누락 및 전입일자 관련 불확실성으로 인한 추가적인 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2개) 등 다양한 도시계획 및 규제를 받고 있어 향후 건축이나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 성남시 수정구 양지동의 주거지역 내 단독주택으로, 입지적 가치가 있습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 감정가는 7억 9백만원 수준으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성 및 향후 도시 계획 변화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 수정구 양지동에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 적절한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 1억 5천만원 인수, 다른 임차인의 권리관계 불확실성, 다수의 도시계획 규제 등 잠재적 리스크 요인을 명확히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 709,086,920원입니다. 인수되는 임차 보증금 150,000,000원을 고려하면, 실제 매수인이 부담하게 될 총 비용은 입찰가에 인수 보증금이 더해진 금액이 됩니다.

보수적인 관점에서, 인수되는 권리 및 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에, 예상 입찰가를 감정가의 약 75% 수준인 530,000,000원에서 590,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.