나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53700 [1] 경기도 광주시 신현동 312 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재‘신현1리마을회관’동측 인근에 위치하며, 인근으로 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 대중교통환경은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리),성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인등(외국법인,외국단체포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트구조) (철근)콘크리트(평스라브지붕) 2층 건으로, (사용승인일 : 2013.12.16) 외 벽 : 연와조 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 보일러에의한 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건은 현장실사시 이해관계인의 비협조로 내부를 실사하지 못하여 내부구조 등은 공부상 용도 및 일반건축물대장등본상 확인도면, 외부 관찰에 의하여 판단하였는 바 정확한 내부구조 등은 경매 진행 및 입찰참여시 재확인 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53700 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 광주시 신현동 312

용도: 단독주택

감정가: 692,233,600원

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 177.00㎡ (약 53.54평)

토지지분: 177㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 123.76㎡ (약 37.43평)

건물지분: 123.76㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ‘신현1리마을회관’ 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 환경

본건은 세장형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

*계획관리지역(계획관리)

*성장관리계획구역(성장관리구역(주거형))

*가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

*배출시설설치제한지역<물환경보전법>

*자연보전권역<수도권정비계획법>

*특별대책지역<환경정책기본법>

*토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건은 토지 및 건물에 대해 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 유OO이며, 총 등기부채권액은 555,200,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을39 근저당권 (접수일자: 2021-03-31, 채권자: 안양지구축산업협동조합, 채권금액: 295,200,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다. (물건명세서 참고사항)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

3.5. 등기부 현황 (토지/건물)

* 토지 등기부

- 갑27: 소유권이전청구권가등기소유권이전 (김태호)

- 갑31: 소유권이전 (박헌섭)

- 갑32: 소유권이전 (김민서 외 1명, 매매)

- 을39: 근저당권 (안양지구축산업협동조합, 295,200,000원, 말소기준권리)

- 을40: 근저당권 (유혜영, 260,000,000원)

- 갑33: 임의경매개시결정 (유혜영, 200,000,000원)

* 건물 등기부

- 갑2: 소유권이전청구권가등기소유권이전 (김태호)

- 갑5: 소유권이전 (박헌섭)

- 갑6: 소유권이전 (김민서 외 1명, 매매)

- 을7: 근저당권 (안양지구축산업협동조합, 295,200,000원, 말소기준권리)

- 을8: 근저당권 (유혜영, 260,000,000원)

- 갑7: 임의경매개시결정 (유혜영, 200,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 JSON을 분석한 결과, 신현동 일대의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 2019년 준공 다세대주택(전용면적 70.17㎡)은 320,000,000원에 거래되었습니다. (약 455.9만원/㎡)

* 2026년 5월 거래된 2019년 준공 다세대주택(전용면적 84.74㎡)은 465,000,000원에 거래되었습니다. (약 548.7만원/㎡)

* 2026년 5월 거래된 2012년 준공 다세대주택(전용면적 52.25㎡)은 130,000,000원에 거래되었습니다. (약 248.8만원/㎡)

분석된 정보는 다세대주택이며, 본건은 단독주택이므로 직접적인 비교는 제한적이나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본 건의 감정가는 692,233,600원으로, 주변 다세대주택의 최근 실거래가 범위(1.3억~4.65억)와 비교할 때 높은 편입니다. 이는 본건이 단독주택으로서 토지 가치가 높게 평가되었거나, 감정평가 시점을 기준으로 한 시세가 반영된 결과로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

본건은 단독주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)의 접근성에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태 (내부 미확인)

감정평가요항표에 따르면, 현장 실사 시 이해관계인의 비협조로 내부를 실사하지 못하여 내부 구조 등은 공부상 용도 및 일반건축물대장 등본상 확인 도면, 외부 관찰에 의해서만 판단되었습니다. 정확한 내부 구조 및 상태는 경매 진행 및 입찰 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 감정가 대비 주변 다세대주택 시세의 차이, 내부 상태 미확인, 다수의 토지이용 제한사항 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 도로 접면: 단독주택 건부지로 이용 중이며 남측으로 도로와 접해 있어 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수되는 임차 보증금도 없습니다.

* 토지 가치 상승 잠재력: 경기도 광주시 신현동은 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 692,233,600원입니다. 그러나 내부 상태 미확인, 다수의 토지 이용 제한 등 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 다세대주택 시세 및 본 건의 현황을 종합적으로 판단하여, 감정가의 80% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 553,780,000원 ~ 588,490,000원

* 최종 입찰가는 본건의 현장 재확인 및 주변 시세 변동 추이를 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.