나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53668 [1] 경기도 하남시 망월동 1121 더오페라2 13층1336호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현암 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53668 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

감정가: 156,000,000원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 하남시 망월동 1121 더오페라2 13층1336호

건물명: 더 오페라2

용도: 오피스텔

층수: 13층

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

건물면적: 19.41㎡ (약 5.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물 사용승인일: 2020년 08월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 더 오페라2 건물 내 오피스텔입니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

지하철 5호선 미사역이 도보 거리에 위치한 초역세권 단지로, 강남, 여의도 등 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한 올림픽대로, 강변북로, 서울외곽순환도로 등과 인접하여 차량을 이용한 광역 이동도 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리(을1: 근저당, 최영표, 2023-12-01)보다 선순위 권리는 없으며, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 3번의 주택임차권(이연수)은 인수되는 권리입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-12-28)

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2021-03-11)

* 을1: 근저당권 (최영표, 260,000,000원, 말소됨, 말소기준권리) (2023-12-01)

* 을2: 근저당권 (코리아신탁주식회사, 3,120,000,000원, 말소됨) (2025-01-22)

* 갑8: 가압류 (온양농업협동조합외 3명, 2,852,465,000원, 말소됨) (2025-07-31)

* 을3: 주택임차권 (이연수, 155,000,000원, 인수) (2025-09-18)

* 갑9: 강제경매 (이연수, 155,000,000원, 말소됨) (2025-12-16)

등기부채권 총액: 6,387,465,000원

3.2. 임차인 분석

해당 물건에는 임차인 이연수 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 이연수

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-18

* 확정일자: 2021-07-29 (1차) / 2023-08-03 (2차)

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-09-18

이연수 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 155,000,000원을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리: 갑구의 신탁등기말소, 을구의 근저당권, 가압류, 강제경매 등

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (이연수, 보증금 155,000,000원) - 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

더 오페라2 오피스텔이 위치한 하남시 망월동 일대는 미사강변도시의 중심 상권으로, 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 특히 미사역을 중심으로 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달해 있으며, 스타필드 하남, 이마트 트레이더스 등 대형 쇼핑몰과 편의시설이 인접해 있어 유동인구가 많고 상권 활성화 가능성이 높습니다. 또한, 인근에 업무단지가 조성되어 있어 직장인 임대 수요도 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 미사역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 올림픽대로, 강변북로, 서울외곽순환도로 등 광역 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 스타필드 하남, 이마트 트레이더스, 코스트코 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있으며, 망월천, 미사호수공원 등 수변 공간과 녹지가 풍부하여 쾌적한 생활환경을 제공합니다. 강동경희대병원, 한림대강동성심병원 등 의료시설과 하남시청 등 행정시설도 가까이 있습니다.

* 주거환경: 복층형 구조 오피스텔로 공간 활용도가 높으며, 미사역 역세권이라는 지리적 이점과 풍부한 생활 인프라 덕분에 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이연수 씨가 존재한다는 점입니다. 보증금 155,000,000원이 전액 배당되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 해당 임차인의 배당 현황 및 권리 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 특별히 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 풍부한 생활 편의시설과 녹지 공간을 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 높은 오피스텔입니다. 2020년에 준공된 신축 건물로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 155,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어, 입찰 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 및 직주근접성 확보

* 스타필드 하남, 대형 마트 등 풍부한 생활 인프라와 쾌적한 주거 환경

* 2020년 준공된 신축 오피스텔로 상품성 우수

* 풍부한 임대 수요 (인근 업무단지, 서울 접근성)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 면적(19.41㎡)의 경우 2026년 5월 19일에 143,500,000원(6층)에 거래된 사례가 있습니다. 또한 2026년 5월 7일에는 107,000,000원(12층)에 거래되었습니다. 감정가는 156,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 이연수 씨의 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험을 고려해야 합니다. 이 경우, 낙찰가 외에 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

위의 시장 시세와 인수 부담 가능성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 인수 금액을 감안하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

시세 분석:

19. 41㎡ 기준 최근 실거래가 평균: (143,500,000원 + 107,000,000원) / 2 = 125,250,000원

감정가: 156,000,000원

임차인 보증금 (인수 가능성): 155,000,000원

비교적 최근 거래된 19.41㎡ 면적의 143,500,000원 시세와 감정가 156,000,000원 사이에서, 임차인 보증금 부담 가능성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 따라서 145,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 가능성을 감안하여 최대 155,000,000원 선에서 입찰가를 조정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.