나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53640 [1] 경기도 광주시 추자동 494-1 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 추자동 소재 ‘오포초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립 및 다가구 주택, 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 적벽돌 치장쌓기 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

연립주택(후첨'내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 완경사지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측이 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용 은 교육청에 별도 확인요[오포초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책 지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53640 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 추자동 494-1, 3층 301호

용도: 연립주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 37.78㎡ (약 11.43평)

토지 지분: 37.782488479262675㎡

건물면적: 67.56㎡ (약 20.44평)

건물 지분: 67.56㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 추자동 소재 ‘오포초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 연립, 다가구, 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 연립주택임. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 창호는 샷시창호로 마감됨.

2.4. 토지 현황

토지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형의 완경사지로, 연립주택의 건부지로 이용 중임.

2.5. 도로 및 토지이용계획

북서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(오포초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. / 외국인 등 / 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건물의 등기부등본상 소유권 변동 및 근저당, 임의경매 개시결정 등기 내역이 확인됨. 말소기준권리는 2018년 7월 13일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당임. 경매로 인한 말소 대상 권리가 다수 존재함.

등기부채권 총액: 100,100,000원

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원임. 금액이 미상이라도 추후 예상치 못한 임대차 관계가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

최근 2026년 5월 기준, 인근 추자동 일대의 연립/다세대 주택 거래 사례들을 분석한 결과, 전용면적 약 48.15㎡(1층)는 1억 3,500만원, 전용면적 약 55.82㎡(1층)는 1억 4,000만원, 전용면적 약 67.49㎡(3층)는 1억 4,000만원에 거래되었음.

4.2. 비교 물건 분석

본건은 전용면적 67.56㎡, 3층에 위치함. 이는 2026년 5월 15일 3층, 전용면적 67.49㎡가 1억 4,000만원에 거래된 '그랜드빌(101동)'과 유사한 조건임. 따라서 현 시세는 최소 1억 4,000만원 이상으로 평가할 수 있음. 감정가는 1억 1,000만원으로 시세 대비 저평가된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경 및 시설

본건 인근에는 오포초등학교가 위치하며, 주거지역으로서 연립, 다가구, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있음. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 기타 고려사항

검색 결과, 광주시 내에서 종합폐기물처리시설 설치와 관련한 논의가 있었으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았음. 다만, 광주시는 쓰레기 처리시설에 대한 논의가 있는 지역이므로 관련 개발 계획이나 주민 민원 동향을 지속적으로 파악할 필요가 있음. 임대 관계가 미상이므로 입주 시 임대차 관계 확인 및 명도가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 추자동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 1억 1,000만원이나 유사 면적 및 층수의 최근 실거래가가 1억 4,000만원에 달하는 등 시세 대비 상당한 저평가 상태임. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 일부 법적 제한사항이 존재하나 주거지로서의 기능에는 큰 문제가 없어 보임. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 과정에서 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

1. 감정가 대비 높은 주변 실거래가로 인한 시세 차익 기대.

2. 유사 면적, 층수 물건의 최근 거래가 1억 4,000만원 대비 현저히 낮은 감정가.

3. 주거지로서 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성 확보.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 최소 1억 4,000만원 이상으로 판단됨. 감정가(1억 1,000만원)가 시세보다 낮게 책정되었으므로, 경쟁 입찰을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음. 인수할 임차 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점을 감안하여, 보수적인 투자 관점에서 1억 2,500만원 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.