나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53646 [1] 경기도 광주시 신현동 825-10 아이브하우스지동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 북측 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건내 1층 101호로서, 외벽 : 석재마감 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사의 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 건축물현황도에 소재하는 확장형발코니 및 외부 테라스 등은 일반거래관행을 고려하여 건물에 포함평가 하였음.

물건 비고

2026. 5. 7.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

성남지원 2025타경53646 (1)

소재지

경기도 광주시 신현동 825-10 아이브하우스G동 1층101호

용도

다세대주택

감정가

308,000,000원

토지면적

78. 76㎡ (약 23.83평)

건물면적

69. 45㎡ (약 21.01평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

건축년도

2016년경 (사용승인일: 2016.07.12)

건물 규모

총 4층 건물 중 1층 101호

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, "신현초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

차량의 접근이 용이하며, 단지 북측 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

도로상태

본건 건물은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건 건물의 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 12월 04일 접수된 재단법인의 가압류(갑5)입니다.

인수되는 권리

등기부등본 상의 모든 권리(소유권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리(선순위 권리 등)는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인 : 노

* 보증금 : 322,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자 : 2022-04-15

* 확정일자 : 2022-03-25

* 배당신고일자 : 2024-05-20

* 대항력 : 없음

* 비고 : HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

HUG 인수 관련 특이사항

2026년 5월 7일자로 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만을 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력 있는 권리를 승계하지 않아도 됨을 의미합니다.

집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존 (2016.07.18)

* 소유권 이전 (2017.06.14, 2022.05.12)

* 주택임차권 (노재훈, 2024.05.20 접수, 말소 대상)

* 가압류 (재단법인, 2023.12.04 접수, 말소기준권리)

* 가압류 (희망1자산대부관리, 2023.12.26 접수)

* 압류 (시흥시, 2024.10.31 접수)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.12.12 접수)

* 압류 (광주시, 2026.01.09 접수)

등기부채권 총액 : 368,977,668원

4. 상권분석

주변 매매 시세 분석

최근(2026년 5월) 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 블리스타운C동 (2019년식, 전용 70.17㎡) : 320,000,000원

* 보헤미안C동 (2019년식, 전용 84.74㎡) : 465,000,000원

* 아트리움 (2012년식, 전용 52.25㎡) : 130,000,000원

본 건(전용 69.45㎡, 2016년식)과 유사한 규모 및 연식의 블리스타운C동(전용 70.17㎡, 320,000,000원)을 기준으로 단위 면적당 시세는 약 45.6만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 이를 본 건 면적에 적용 시 추정 시세는 약 316,740,000원입니다.

감정가 적정성

본 건의 감정가는 308,000,000원으로, 주변 시세 및 본건 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 1층에 위치하고 있으며, 외벽은 석재 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시 이중창호로 되어 있습니다.

내부 이용 상태

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역

위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 소방 설비 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 및 HUG 관련 리스크

임차인 노 의 보증금(322,000,000원)이 감정가(308,000,000원)보다 높으나, 해당 임차인은 대항력이 없으며 주택도시보증공사(HUG) 또한 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여 낙찰자가 임차인의 보증금 채권을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 채권 회수를 위한 추가적인 법적 절차를 진행할 가능성은 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 속하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인, 외국법인 및 단체 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 특정 주체의 매입 시 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호하며 교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리 분석 결과, 인수되는 권리가 없으며 임차인 관련 대항력 있는 권리도 없어 낙찰자에게는 부담이 없는 물건입니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되어 안정적인 투자를 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인의 보증금이 감정가보다 높아 배당 순위에 따른 채권 회수 가능성을 염두에 둘 필요는 있습니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없음

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

HUG 대항력 포기 확약

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기함에 따라 임차인의 보증금 미회수분 등에 대한 낙찰자의 인수 책임이 소멸되어 법적 리스크가 최소화됩니다.

합리적 감정가

주변 다세대주택 시세와 비교했을 때 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 책정되어 있어 시세 차익 또는 임대 수익률 확보에 유리합니다.

양호한 입지 조건

신현초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 거주 만족도 및 매매 용이성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 건축 연식의 다세대주택은 약 316,740,000원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가와 추정 시세를 종합적으로 고려하여 310,000,000원에서 330,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 시세 대비 안정적인 투자와 경쟁력 있는 낙찰을 위한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.