나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53611 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 7층710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 '성남종합운동장' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 숙박업소, 업무시설(오피스 및 오피스텔), 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 곳 으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건물 내 차량출입 용이하며, 인근에 소재하는 지하철(8호선 모란역,수진역)과 노선버스정 류장의 대중교통수단 이용이 용이하여 제반 교통여건은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 7층 710호로서 외벽 : 외장석재, 몰탈위페인트 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등. 창호 : 샷시 및 유리창 등의 구조입니다.

이용상태

오피스텔 용도 입니다. (별지 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 화재탐지/방재설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설과 공동주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건물 북측과 남측으로 각각 광로, 중로 등의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2020-06-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정 비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다. * 기타사항: 본건의 현황 등은 거주인 부재로 건축물현황도, 인근의 탐문 등에 의거하였고, 표준적인 설비를 기준으로 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53611 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 7층 710호

용도: 오피스텔

감정가: 159,000,000원 (15,900만원)

토지면적: 3.84㎡ (약 1.16평)

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 '성남종합운동장' 북서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 숙박업소, 업무시설(오피스 및 오피스텔), 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

건물 내 차량 출입이 용이하며, 인근 지하철 8호선 모란역 및 수진역과 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하여 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조로, 14층 중 7층에 위치합니다. 외벽은 외장석재, 몰탈 위 페인트 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 및 유리창으로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형으로 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 부지로 이용 중입니다. 본 건물 북측과 남측으로는 각각 광로, 중로 등 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구이며, 광로 및 중로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

2.6. 주변 시설

모란역 인근에 맛집과 식당이 많으며, 종합운동장이 인접해 있습니다. 주변 상권이 발전하여 쇼핑과 외식이 용이하며, 대중교통 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 16일 접수된 임의경매 (갑4) 입니다. 이에 따라 소유권이전(신탁등기말소) 등의 권리가 정리될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 138,000,000원 (13,800만원)

차임: 167,000원

전입일자: 2021-12-03

확정일자: 2024-12-03

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김형복)

보증금: 138,000,000원 (13,800만원)

차임: 0원

전입일자: 2021-12-03

확정일자: 2021-12-03

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 감액분 35,000,000원

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 확정일자가 말소기준권리보다 선순위에 있어 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 보증 건의 경우, 임차인의 확정일자가 2021년 12월 3일로 말소기준권리(2025년 12월 16일)보다 앞서므로, 보증금 전액(138,000,000원)이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 검토 사항입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 성남동 일대는 오피스텔, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 모란역을 중심으로 상권이 활성화되어 있어 유동인구가 풍부하고 다양한 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

5. 생활정보

주거용 오피스텔로서 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 화재탐지, 방재, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 교통이 편리하며, 주변 상권 발달로 쇼핑 및 외식 등 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 138,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 배당 종결 시 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 위험이 있습니다.

* 형식적 경매: '청산을 위한 형식적 경매'로 표기되어 있으나, 정확한 경매 사유 및 절차는 추가 확인이 필요합니다.

* 군사시설보호구역: 등기부상 군사시설보호구역으로 지정되어 있어 실제 사용 전 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성남동의 더블 역세권(8호선 모란역, 수진역) 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 138,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 회수 여부 및 인수 여부를 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 초역세권 입지 (모란역, 수진역 인근)

* 2020년 준공으로 비교적 신축급 오피스텔

* 주변 상권 발달로 인한 높은 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(21.42㎡)의 오피스텔이 2026년 4월 156,000,000원, 2026년 7월 150,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 159,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(138,000,000원)을 고려할 때, 해당 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서, 보증금 인수 가능성을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보증금 인수 가능성 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 감정가 수준인 15,500만원 ~ 16,000만원으로 제안합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실제 입찰 가능 금액은 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.