나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5560 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 537-4 우당빌딩 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 "탄천종합운동장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공공 및 편의시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트단지주변 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철역(수인분당선 야탑역)이 소재하는 등 교통환경은 보통 이상임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하2층/지상5층 건물 내 1층 105호로서, 사용승인일 : 1993.11.12. 외벽 : 복합판넬 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 내부인테리어 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

인접한 103호 및 104호와 일괄로 근린생활시설(상호명: 굿모닝치킨)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 용도의 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

인접한 103호 및 104호와 일괄로 굿모닝치킨으로 이용중임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경5560 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 537-4 우당빌딩 1층105호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 287,000,000원

* 토지면적: 16.22㎡ (약 4.91평)

* 토지지분: 16.22㎡ (약 4.91평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 36.46㎡ (약 11.03평)

* 건물지분: 36.46㎡ (약 11.03평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 인접한 103호 및 104호와 일괄로 굿모닝치킨으로 이용중임 (감정평가서 참조).

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 "탄천종합운동장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공공 및 편의시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트단지주변 상가지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철역(수인분당선 야탑역)이 소재하는 등 교통환경은 보통 이상임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하2층/지상5층 건물로, 총 40세대로 구성되어 있습니다. 본 물건은 1층 105호이며, 사용승인일은 1993.11.12. 입니다. 외벽 : 복합판넬 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 내부인테리어 등, 창호 : 샷시창호 등임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 용도의 건물 부지로 이용중임.

* 인접 도로상태등: 북측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약: 본 물건은 말소기준권리인 을5 (신한은행 근저당, 2012.07.31.) 이후의 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 을5 (근저당, 신한은행, 2012-07-31, 금143,000,000원)

* 후순위 권리 내역 (매각으로 소멸 예정):

* 을9 (근저당, 김광기, 2022-06-03, 금100,000,000원)

* 을11 (근저당, 김진환, 2023-03-20, 금150,000,000원)

* 을12 (근저당, 변옥희, 2023-04-03, 금80,000,000원)

* 갑9 (가압류, 경기신용보증재단, 2025-08-07, 금20,000,000원)

* 갑10 (임의경매, 신한은행, 2025-12-15, 94,356,271원) (본건 경매개시결정)

* 갑11 (가압류, 소상공인시장진흥공단, 2026-01-06, 금5,912,803원)

* 상기 후순위 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-02

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 상기 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 및 지분 이전 등기가 다수 존재하나, 현재 진행 중인 경매로 인해 모든 등기부상의 권리들은 매각 후 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 498,912,803원 (이는 등기부상 채권 총액으로, 실제 인수 또는 배당될 금액과는 다를 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 업종 현황: 본건은 인접한 103호 및 104호와 일괄하여 '굿모닝치킨'이라는 상호로 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변 상권 특성: 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 하는 전형적인 아파트 단지 인근 상가 지역입니다. 탄천종합운동장 인근에 위치하여 공공시설 이용객의 유입도 있을 수 있습니다.

* 유동인구 및 잠재 고객: 수인분당선 야탑역이 근거리에 있어 야탑역 이용객 및 주변 아파트 단지 거주민이 주요 잠재 고객층이 될 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 본 물건과 같이 영업 중인 치킨집 외에도 주변 상가에 다양한 업종의 점포들이 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 경쟁 업종 및 현황은 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 공공 및 편의시설: 아파트 단지 내 상가, 주변 편의점, 병원, 은행 등 접근 가능.

* 여가/문화: 탄천종합운동장 인접.

* 교육: 주변에 학교 및 학원가 존재 가능성 높음 (구체적 정보 없음).

* 교통 환경:

* 대중교통: 수인분당선 야탑역 도보 이용 가능 거리. 다수의 시내버스 노선 운행.

* 자가용: 대로변 및 이면도로 접근성이 양호하여 차량 이용 편리.

* 주거 환경: 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 탄탄한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 자산유동화 과정에서 발생한 채권으로 진행되는 물건이므로, 일반 물건보다 절차가 복잡하거나 특이 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 일괄 이용 및 명도: 현재 인접한 103호, 104호와 함께 '굿모닝치킨'으로 사용 중이므로, 낙찰 후 점유자(임차인)와의 명도 과정에서 협의가 필요하거나 예상치 못한 갈등이 발생할 수 있습니다. 영업 중인 상태이므로 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지거래허가구역: 지정된 기간 동안 특정 대상자(외국인 등) 또는 특정 용도(아파트 등)로 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 매각 또는 재개발 시 해당 규제에 대한 확인이 필요합니다.

* 혐오 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로 판단할 때, 본 물건 인근에 특별한 혐오 시설이 소재한다는 정보는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동에 위치한 제1종 근린생활시설로, 아파트 단지 밀집 지역에 있으며 수인분당선 야탑역 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 공공 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸 예정이어서 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

다만, 본 건은 유동화 물건으로 일반 물건에 비해 절차가 복잡할 수 있으며, 인접 호실과 일괄하여 영업 중인 점은 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역에 해당하므로 향후 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 입지 조건과 권리 관계는 양호하나, 유동화 물건의 특성과 명도 관련 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 상가: 야탑역 인근의 우수한 입지 및 교통 편리성.

* 탄탄한 배후 수요: 대규모 아파트 단지 인근으로 안정적인 고정 고객 확보 가능.

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리 및 임차인이 말소(또는 대항력 없음)되어 낙찰 후 권리 관계가 깨끗함.

* 기존 영업 형태 활용: 인접 호실과 일괄하여 운영 중인 '굿모닝치킨' 영업을 그대로 승계하거나 발전시킬 경우 시너지 효과 기대 가능. (단, 점유자와의 원만한 협의 필요)

* 성남시 분당구의 개발 잠재력: 지속적인 도시 발전 가능성이 있는 지역.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 287,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 종합 의견: 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 및 매물 시세 비교 분석

* 실제 현장 방문을 통한 상권 활성화 정도, 유동인구, 경쟁 업종 현황 파악

* 인접 호실 점유자와의 협의를 통한 명도 가능성 및 예상 명도 비용 산정

* 건물 상태 및 향후 유지보수 비용 고려

* 다만, 권리 분석상 인수되는 금액이 없고, 감정가 대비 낙찰가율은 주변 경매 물건들의 낙찰가율 추이를 참고하여 결정하는 것이 합리적입니다. 일반적으로 감정가를 기준으로 보되, 시장 상황과 본 건의 가치를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.