나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5591 [1] 경기도 하남시 신장동 570 하남 두산위브파크 18층101-1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 하남시 신장동 소재 "하남시청" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 상업용 및 업무용건물 등이 혼재되어 소재하는 대로변 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(5호선-하남시청역)이 위치하여 제반대중교통사정은 매우 양호함.

건물의 구조

'2010.09.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건내 18층 단위 세대로 서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 또는 대리석붙임 등임. 내벽 : 벽지, 타일 및 페인트 등임. 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

"아파트" 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 스프링쿨러시설, 승용승강기 설비, 도 시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 현 "주상복합건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인근 간선도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합)임.(기타 자세한사항은 "토지 이용계획확인서" 참조 바람)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 동은 기재되어 있지 아니하나, 건물외관상 101동 18층 1801호로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경5591 (1)

소재지: 경기도 하남시 신장동 570 하남 두산위브파크 18층 101-1801호

용도: 아파트

감정가: 1,200,000,000원

토지면적: 23.88㎡ (약 7.22평)

토지지분: 23.88㎡ (약 7.22평)

건물면적: 153.67㎡ (약 46.49평)

건물지분: 153.67㎡ (약 46.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 집합건축물대장상 동은 기재되어 있지 아니하나, 건물 외관상 101동 18층 1801호로 표시되어 있음.

사용승인일: 2010년 09월 06일

2. 입지조건

본건은 경기도 하남시 신장동에 소재하며, 하남시청의 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경으로는 아파트 단지와 상업용 및 업무용 건물이 혼재되어 있으며, 대로변 상가지대를 형성하고 있습니다.

교통 상황은 매우 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 다수 위치하고 지하철 5호선 하남시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 도로를 통해 인근 간선도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지 이용 계획상 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 지역에 속해 있습니다.

주변에 지도 서비스 등을 통해 분석한 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 비교적 명확합니다.

말소기준권리는 2014년 8월 29일에 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

여기에는 상상인플러스저축은행 근저당권(을13), 황현옥의 전세권설정(을15), 신한은행의 임의경매(갑8), 하남시의 압류(갑9) 등이 포함됩니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 09월 12일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 황현옥

보증금: 200,000,000원

차임: 1,250,000원

전입일자: 2025년 09월 12일

확정일자: 2025년 06월 04일

배당신고일자: 2026년 01월 09일

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인 황현옥은 전입일자(2025-09-12)가 말소기준권리(2014-08-29)보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 200,000,000원은 배당 절차를 통해 회수될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 임차인 김용범 또한 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 하남시청 인근의 상업 및 업무시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다.

대로변에 접해 있어 가시성이 좋고, 주변에 주거 단지 또한 분포하여 주거 수요와 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

지하철 5호선 하남시청역이 가까이 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

교통:

* 지하철 5호선 하남시청역 도보 이용 가능 거리입니다.

* 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 차량 접근성이 우수하여 자가용 이용 시에도 편리합니다.

편의시설:

* 하남시청이 인접하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

* 주변 상업시설을 통해 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설 이용이 편리합니다.

주거 환경:

* 아파트명은 하남두산위브파크이며, 2010년 9월 6일에 사용 승인되었습니다.

* 총 3개 동, 189세대로 구성된 단지입니다.

* 본건은 20층 건물 중 18층에 위치하고 있습니다.

* 건물에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

* 총 주차대수는 395대로, 세대당 약 2.09대의 주차가 가능합니다.

* 전기차 충전기가 지상에 15대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 집합건축물대장상 동 불명확: 집합건축물대장에는 동이 기재되어 있지 않으나, 건물 외관상 101동으로 표시되어 있어 실제 등기부상 표기와 일치하는지 최종 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매와 달리 채권 회수 절차에 따라 진행될 수 있어, 진행 상황에 대한 면밀한 파악이 요구될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2010년에 사용 승인되어 15년 이상 경과함에 따라 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어난 아파트입니다.

권리 분석상 말소기준권리 하 모든 등기가 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 또한 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 집합건축물대장상의 동 표기가 불명확한 점은 사전에 확인이 필요한 부분입니다.

전반적으로 권리 관계가 깨끗하고 입지 조건이 우수하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 하남시청역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 하남시청, 다양한 상업 시설, 편의 시설 등이 가까이 있어 생활이 편리합니다.

* 안전한 권리 관계: 모든 선순위 권리가 소멸되는 조건으로, 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

* 낮은 명도 위험: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정에서의 분쟁 소지가 적습니다.

* 주변 개발 호재: 하남시의 지속적인 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,200,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 11월: 965,000,000원 (138.66㎡, 17층)

* 2026년 4월: 680,000,000원 (138.27㎡, 16층) - 직거래로 시세 대비 낮은 가격, 특이사항 고려 필요

* 2026년 5월: 1,050,000,000원 (153.67㎡, 10층)

본건의 전용면적은 153.67㎡이며, 가장 최근 거래된 동일 면적(153.67㎡)의 10층 물건이 2026년 5월 8일에 1,050,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가(1,200,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

2026년 4월의 16층 거래(138.27㎡)는 680,000,000원으로, 이는 직거래였고 면적도 다소 작아 특이사항을 고려해야 합니다.

최근 시세를 고려할 때, 153.67㎡ 면적의 적정 시세는 약 10억 5천만원 내외로 판단됩니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

감정가보다 최근 시세가 낮은 점과 안전 마진을 고려할 때, 현재 시세인 10억 5천만원 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

경쟁률 및 법원 매각 기일의 유찰 여부 등을 고려해야 하지만, 현재 시세 및 권리 분석을 바탕으로 보수적으로 접근 시, 9억 5천만원에서 10억 3천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 10억 1천만원에서 10억 3천만원 사이를 입찰가 범위로 제안하며, 입찰 참여 시 최종 결정은 시장 상황 및 개인의 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.