나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53656 [1] 경기도 광주시 신현동 829-3 인창캐슬 103동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남측 완경사지에 위치하며 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 손재하는 근교주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층건 내 4층 402호로서, 외벽 : 드라이비트 및 몰탈위 수성페인팅 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택임. [별첨 '건물개황도' 참조]

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 필지는 사다리형에 가까운 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측의 도로와 남측의 내부 도로를 통하여 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./ 외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김미애)로부터 2026. 4. 22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53656 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 신현동 829-3 인창캐슬 103동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

토지면적: 61.74㎡ (약 18.68평)

토지 지분: 61.7378㎡ (약 18.68평)

건물면적: 52.51㎡ (약 15.89평)

건물 지분: 52.51㎡ (약 15.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 등기부 요약

건축년도: 2013년

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕)

층수: 4층 건물 내 4층 402호

집합건물 등기부상 주요 권리 사항:

* 소유권 보존: 2014-12-02

* 소유권 이전: 2016-01-19, 2021-03-15

* 주택임차권 (김미애): 2023-04-10 (말소)

* 가압류: 2024-06-04 (말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-12-15 (말소)

* 압류 (광주시): 2026-05-11 (말소)

등기부채권 총액: 185,890,664원

2. 입지조건

2줄 띄우기

2.1. 주위 환경 및 입지

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남측 완경사지에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 근교 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북동측 도로와 남측 내부 도로를 통해 외부 공도와 연계됩니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. / 외국인 등 대상)입니다.

3. 권리분석

2줄 띄우기

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2024년 06월 04일 접수된 가압류 (주식회사케이아이코아즈대부).

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

3.2. 1.임차인: 김 애

보증금: 177,000,000원

전입일자: 2021-03-15

확정일자: 2021-02-25

배당신고일자: 2023-04-10

대항력: 없음 (주택도시보증공사(HUG) 확약서 제출)

권리분석: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본건 경매 절차에서 임차권은 말소될 것으로 예상됩니다. 채권자(주택도시보증공사)가 강제경매를 신청하였으며, 채권액은 177,000,000원입니다.

3.2. 2.임차인: 유 이호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-23

대항력: 있음

권리분석: 보증금 및 차임이 0원으로 금전적 인수 부담은 없습니다. 그러나 '대항력 있음'으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

2줄 띄우기

4.1. 주변 시세 동향

본건이 위치한 경기도 광주시 신현동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 최근 2026년 5월 기준으로 유사 규모의 다세대주택 매매 사례가 다수 확인됩니다.

4.2. 거래 사례 분석

* 2026년 5월 4일 거래: 경기도 광주시 신현동 828번지, 블리스타운(C동), 70.17㎡ (약 21.2평) 3층, 320,000,000원 (3.2억원)

* 2026년 5월 1일 거래: 경기도 광주시 신현동 506-62번지, 보헤미안C동, 84.74㎡ (약 25.6평) 1층, 465,000,000원 (4.65억원)

* 2026년 5월 1일 거래: 경기도 성남시 중원구 신현동 581-8번지, 아트리움(106동), 52.25㎡ (약 15.8평) 3층, 130,000,000원 (1.3억원)

본건(전용면적 52.51㎡)과 유사한 면적인 아트리움(106동, 52.25㎡)의 경우 1.3억원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 1.53억원으로, 유사 면적 거래 사례 대비 다소 높게 책정되었으나, 신축 연도(2013년) 및 주변 입지 조건을 고려할 때 시장 가치가 반영된 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

2줄 띄우기

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본건은 주거지역에 위치하고 있어 대체로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 지도 검색 결과, 인근에 대규모 공원이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육 시설

본건 남측 인근에 신현초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

6.1. HUG 관련 위험

주택도시보증공사(HUG)의 확약서가 제출되어 임차인 김미애 씨의 대항력이 포기된 것으로 보이나, 법적인 절차가 완전히 마무리되기 전까지는 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다. 확약서 내용대로 순조롭게 진행되는지 여부를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련 위험

임차인 유 이호 씨는 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있어 금전적 인수 부담은 없습니다. 그러나 '대항력 있음'으로 등기되어 있어, 명도 과정에서 법률적 검토가 추가로 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 등의 특정 주체 또는 용도로 토지를 거래할 경우 관련 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

2줄 띄우기

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1.53억원입니다. 권리 관계상 HUG의 확약서로 인해 임차인 김미애 씨의 대항력 소멸이 예상되며, 대항력 있는 임차인 유 이호 씨의 경우 금전적 부담은 없습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 신현초등학교 인근의 교육 환경을 갖추고 있어 실수요자에게 적합한 물건으로 보입니다. 다만, HUG 관련 절차의 완결성 및 임차인 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

2줄 띄우기

* HUG 확약서에 따른 명도 리스크 완화 가능성: 임차인 김 애 씨의 대항력 포기 확약서 제출로 명도 절차가 비교적 원활할 것으로 기대됩니다.

* 실수요자 적합 면적: 전용면적 52.51㎡는 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 매력적인 규모입니다.

* 양호한 교육 환경: 신현초등학교 인근이라는 입지는 교육에 민감한 수요층에게 긍정적 요인입니다.

9. 예상 입찰가

2줄 띄우기

인수 보증금 합계: 0원

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정했습니다.

* 가장 유사한 면적(52.25㎡)의 최근 매매 사례: 130,000,000원 (1.3억원)

* 본건 감정가: 153,000,000원 (1.53억원)

본건 감정가가 유사 면적 거래 사례 대비 높게 책정된 점, HUG 관련 절차의 완전한 마무리 및 명도 변수를 고려할 때, 감정가보다는 낮고 유사 면적 거래가보다는 높은 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.