나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35376 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 360-11 예은리치빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "은데미공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건 중 3층 301호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 승강기, 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독.다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35376 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 360-11 예은리치빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 32.92㎡ (약 9.96평)

토지지분: 32.916㎡ (약 9.96평)

건물면적: 50.36㎡ (약 15.23평)

건물지분: 50.36㎡ (약 15.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

3. 입지조건

위치: 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "은데미공원" 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주로 동유형의 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 주거지대입니다.

교통: 차량으로 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

말소기준권리:

* 갑8. 가압류 (주식회사한빛자산관리대부, 2022-01-24 접수)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑8. 가압류 (주식회사한빛자산관리대부)

* 갑11. 가압류 (주식회사우리카드)

* 갑12. 가압류 (신한카드)

* 갑13. 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-18 접수)

* 갑14. 압류 (국민건강보험공단)

* 을9. 주택임차권 (양지혁, 2023-10-18 접수) - 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(양 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-08

확정일자: 2021-08-25

배당신고일자: 2023-10-18

대항력: 없음

비고: 을9번 주택임차권 등기. 말소기준권리보다 후순위이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-14

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

HUG 인수조건 변경 관련: 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청하였고, 관련 임차권(양지혁)에 대한 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라, 낙찰자는 별도의 보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 원종동 215-9번지 (2023년 건축, 72.45㎡, 26,900만원): 3.3㎡당 약 1,227만원

* 원종동 349-1번지 (1989년 건축, 41.16㎡, 12,000만원): 3.3㎡당 약 964만원

* 원종동 364-6번지 (2019년 건축, 48.63㎡, 25,300만원): 3.3㎡당 약 1,719만원

본건 물건 정보:

* 건물 면적: 50.36㎡ (약 15.23평)

* 건축 연도: 2012년

* 감정가: 215,000,000원 (3.3㎡당 약 1,412만원)

시세 비교:

* 본건 물건은 2012년 건축으로, 비교 사례 중 2019년 건축된 364-6번지 물건(약 1,719만원/평)과 비교 시 가격 수준이 적정하거나 다소 낮은 편입니다. 2023년 건축 사례(1,227만원/평)와 비교 시에는 다소 높은 편이나, 면적 차이를 고려해야 합니다.

* 전반적으로 최근 매매가는 3.3㎡당 약 964만원에서 1,719만원 사이로 형성되어 있으며, 본건의 감정가는 이 범위 내에 있습니다.

6. 생활정보

주변 시설: "은데미공원"이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

건물 설비: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 위생/급배수 시설, 승강기, 도시가스 등이 설치되어 있습니다.

교통: 차량 진입이 편리하며, 버스 정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 매수 시 관할 구청의 허가 절차를 반드시 거쳐야 합니다. 이는 거래 과정에 추가적인 시간과 노력이 필요함을 의미합니다.

HUG 관련 권리 복잡성: 주택도시보증공사 관련 채권 및 임차권 등기가 존재하였으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 법적 문제는 해소된 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류 확인은 필요합니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다.)

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동의 다세대주택으로, 은데미공원 인근의 양호한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2012년 건축으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 승강기 등 편의 시설도 설치되어 있습니다. 복잡했던 권리 관계가 대부분 매각으로 소멸될 예정이어서 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점이 거래 시 고려해야 할 중요한 제약 사항입니다.

9. 투자 포인트

실거주 적합성: 쾌적한 자연 환경(공원 인접)과 생활 편의성을 고려할 때 실거주 목적에 매우 적합합니다.

시세 대비 잠재 가치: 최근 거래 사례와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 토지거래허가구역 해제 등의 변수에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

안정적인 권리 인수: 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 복잡한 권리 인수 부담이 적습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 215,000,000원입니다. 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 3.3㎡당 가격은 약 964만원에서 1,719만원 사이로 형성되어 있으며, 본건의 감정가(약 1,412만원/평)는 이 범위 내에 있습니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

토지거래허가구역이라는 점은 거래 절차의 복잡성을 야기하므로, 입찰 시 이를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래 시세의 중간값 수준 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

추천 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.