나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35391 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 307-2 아트하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 오정구 삼정동에 소재하는 "삼정초등학교" 남동측인근의 "아트하우스" 2층 201호로서 주위는 다세대주택이 주를 이루는 지역인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

남측으로 접한 세로를 통하여 중동로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 2층 201호로서 외벽: 벽돌무늬 외장타일 등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 2018.05.30.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택, 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35391 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 307-2 아트하우스 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 224,000,000원 (2억 2천 4백만원)

* 토지면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

* 건물면적: 42.16㎡ (약 12.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: (입력된 정보 없음)

* 특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 부천시 오정구 삼정동에 소재하며, "삼정초등학교" 남동측 인근의 "아트하우스" 건물 2층 201호임. 주변은 다세대주택이 주를 이루는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 남측으로 접한 도로를 통해 중동로 등 간선도로와 연결되며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 교통 여건은 보통으로 평가됨.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 남측 및 동측으로 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 항공표면 (공항시설법)

* 상대보호구역 (내동중, 삼정초)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.) (단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3. 가압류 (주택도시보증공사, 844,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1. 주택임차권 (김덕래, 199,000,000원, 전입 2019.05.03, 확정 2019.04.09) - 말소 예정

* 을1-2. 1번 임차권 경정 (199,000,000원) - 말소 예정

* 갑4. 강제경매 (주택도시보증공사, 205,000,000원)

* 갑5. 압류 (국민건강보험공단)

* 을구 순위 1번 주택임차권등기 (김덕래)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (김덕래)

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-03

* 확정일자: 2019-04-09

* 배당신고일자: 2024-10-22

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원 (총 205,000,000원으로 추정)

* * 임차인: 윤세정

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025-06-23

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하고 있음.

* 주변에 삼정초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 근린생활시설도 일부 분포하여 기본적인 상업 기능이 있음.

* 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 인근 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성이 가능할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 삼정초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으나, 대규모 상업시설이나 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있음.

* 교통: 남측 도로를 통해 중동로 등 주요 도로와 연결되며, 버스정류장이 인접하여 교통 여건은 보통 수준임.

* 건물 상태: 2018년 5월 30일 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당함. 철근콘크리트 구조이며, 위생 및 급배수, 엘리베이터, 도시가스 공급 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상은 토지 거래 시 허가를 받아야 함. (2025.8.26.~2026.8.25. 기간 내)

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 조건 변경이 있을 수 있어, 구체적인 인수 조건을 면밀히 확인해야 함. 이는 입찰가 산정 및 낙찰 후 명도에 영향을 미칠 수 있음.

* 인근 혐오시설: 주변 지역에 특별히 대규모 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 고려할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축(2018년 사용승인)인 다세대주택으로, 삼정초등학교 인근 주거 지역에 위치하고 있음.

* 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적임.

* 감정가는 2억 2천 4백만원이나, 주변 유사 물건 시세 분석 결과(JSON 데이터)는 이보다 낮은 수준을 보이고 있어, 시세 차이를 고려한 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 사용승인)

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적음.

* 주거 지역 내 위치하여 잠재적 수요 존재.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 224,000,000원임.

* 최근 주변 다세대/연립주택 매매 사례(JSON 데이터)를 분석한 결과, 2026년 3월 거래된 49.02㎡ 건물의 136,000,000원(약 917만원/평), 2025년 12월 거래된 64.04㎡ 건물의 150,000,000원(약 774만원/평) 등의 시세가 확인됨.

* 본 물건은 42.16㎡(약 12.75평)로, 건물이 2018년에 사용 승인되어 비교적 최신 축에 속함.

* 하지만, 제공된 JSON 데이터 상의 유사 물건 시세는 평당 약 442만원에서 917만원 사이이며, 평당 단가를 기준으로 환산 시 본 물건의 감정가(약 1,757만원/평)와 상당한 차이를 보임.

* 이는 본 물건의 신축 연도, 지역적 특성, 혹은 감정가 산정 기준 등 복합적인 요인에 기인할 수 있음.

* '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 낙찰 후 추가로 부담해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됨.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '토지거래허가구역'이라는 특수성을 고려할 때, 해당 조건의 정확한 내용과 시장에 미치는 영향을 면밀히 파악해야 함.

* 상기 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려하여, 현 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 판단됨. (신중한 접근을 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.