나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35380 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1062-6 더모스트 비동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 김포골드라인 "고촌역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "고촌역" 이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2020.07.31) 외벽: 석재붙임, 타일붙임 등. 창호: 알루미늄새시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서 공동주택 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<신곡리 1062-6, 1062-7 공히> 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사업법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금327,000,000원 -점유개시일: 2021.10.08 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 제공된 물건 정보를 바탕으로 작성된 보고서입니다.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35380 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1062-6 더모스트 비동 2층 201호

용도: 도시형생활주택

건축 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물

사용승인일: 2020년 07월 31일

건물 면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지 면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 329,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 김포골드라인 "고촌역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 김포골드라인 "고촌역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자의 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(신곡리 1062-6, 1062-7)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

2.5. 주변 시설 정보

본 물건은 고촌역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다. 주변으로 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 편리한 지역입니다. 현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설이 인접해 있지는 않으나, 주변 개발 계획 등을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 이력이 다수 존재합니다.

* 을구 1번 순위로 "주택임차권"이 설정되어 있으나, 이는 말소 예정 또는 완료된 권리입니다. (권리자: 박한진, 금액: 327,000,000원, 확정일자: 2021.09.27, 전입일자: 2021.10.08)

* 갑구 6번 순위로 "강제경매" 개시결정 등기가 있으며, 이는 말소기준권리입니다. (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 364,083,859원)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 박한진 (주택임차권)

* 보증금: 327,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 08일

* 확정일자: 2021년 09월 27일

* 배당신고일자: 2023년 10월 17일

* 대항력: 없음

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, "주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨"으로 기재되어 있습니다. 또한, 임차인의 "대항력 없음"으로 명시되어 있어, 특별한 사정이나 추가적인 법적 쟁점이 없다면 해당 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경: 본 건과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 존재합니다. 이는 HUG가 채권자로서 경매를 신청했으며, 임차권 말소 동의 등 HUG와의 계약 관계가 경매 진행에 영향을 미쳤음을 시사합니다.

* 선순위임차권: 등기부상 주택임차권이 있으나, 대항력이 없고 말소 동의가 이루어져 매수인이 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류를 면밀히 검토하여 최종적인 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 고촌읍 신곡리 478-9번지 (고촌푸른마을105동, 2006년식, 76.53㎡) 2026년 6월 6일: 300,000,000원 (약 1300만원/평)

* 고촌읍 신곡리 543-39번지 (월드모닝빌2,8동, 2004년식, 67.79㎡) 2026년 6월 19일: 200,000,000원 (약 976만원/평)

* 고촌읍 신곡리 547-5번지 (주석리치빌가,나동, 2018년식, 55.67㎡) 2026년 6월 4일: 265,000,000원 (약 1577만원/평)

4.2. 시세 분석

본건 물건(더모스트 B동 2층 201호)은 2020년 준공된 도시형생활주택으로 전용면적 39.84㎡ (약 12.05평)입니다. 제공된 주변 실거래가 정보와 비교했을 때, 가장 유사한 조건(신축 연도, 평형)을 가진 2018년식 55.67㎡ 주택이 약 1577만원/평에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 329,000,000원으로, 이를 평당 가격으로 환산하면 약 2,730만원/평입니다. 이는 주변 실거래가 평균(약 1,100만원~1,500만원/평)보다 현저히 높게 책정되어 있어, 감정가와 실제 시장 가격 간의 괴리가 있을 가능성을 시사합니다. 실거래가 정보만을 기준으로 할 경우, 본건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 고촌역(김포골드라인) 도보 이용 가능 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하여 통학이 가능합니다. (세부 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 불확실성: 임차인의 대항력이 없고 말소 동의가 이루어진 것으로 파악되나, HUG의 말소 동의 확약서의 효력 및 법적 해석에 따라 예기치 못한 권리 인수 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (필요시 전문가 상담 필수)

* 감정가 대비 시세 차이: 주변 실거래가 데이터에 비해 감정가가 높게 책정되어 있어, 실제 매수 시 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 실현에 긍정적일 수도 있으나, 반대로 시세 이하의 가치로 평가받는 이유가 있을 수 있음을 시사합니다.

* HUG 관련 복잡성: HUG가 채권자이며 인수 조건 변경 사항이 있는 점은, 경매 과정이나 낙찰 후 절차 진행 시 HUG와의 협의 또는 확인이 필요할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고촌역 역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 다만, 임차권 관련 권리 분석 시 대항력 없음 및 말소 동의 확인이 되었으나, 만일의 사태에 대비한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 제공된 주변 시세 데이터에 비해 감정가가 높게 형성되어 있어, 시세 대비 저가 낙찰 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다. HUG가 채권자이고 관련 조건 변경이 있다는 점은 특수 물건으로서 추가적인 확인 및 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 고촌역 초역세권으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최근 건물로, 내부 상태 양호 및 빠른 입주가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 가능성: 김포시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 여력이 있습니다.

* 저가 낙찰 기대: 임차권 문제 및 감정가와 시세 간 괴리를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 329,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 감정가와 실거래가 데이터 간에 상당한 괴리가 존재합니다. 제공된 실거래가 데이터만으로 볼 때, 본 건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

* 다만, 감정가는 부동산 감정평가사들의 객관적인 평가를 바탕으로 하며, 신축 연식 등을 고려했을 때 완전히 무시할 수는 없습니다.

* 현재 임차권 관련 권리 인수 부담이 없다고 판단되나, 철저한 권리 분석을 다시 한번 진행하는 것이 필수적입니다.

* 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가보다 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 290,000,000원

본 입찰가 범위는 현재 제공된 정보 및 분석에 근거한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

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