나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35383 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 137-1 에스제이성진힐스 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 약대동에 소재하는 "약대초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 주상용 및 근린시설 등으로 형성된 주상지대로 주위환경 대체로 무난한편임.

교통상황

대상건물까지 제차량 접근 가능하며, 도보로 약 5분이내에 시내버스정류장이 소재하나 남동 측 원거리의 지하철 7호선 신중동역까지 도보로 약 25분정도 소요되는 바 제반 교통상황 대 체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층, 지상11층 건물내 2층 201호 단위세대로 2018년 10월 25일 사용승인 되었으며, 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 및 일부 석재판넬붙임 등 내벽: 벽지도배 및 타일 등 창호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임(별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비와 개별난방설비 되어 있으며, 공동설비로 승강기설비 및 도시가스 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 부근지대와 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 토지로 공동주택(아파트) 및 근린 생활시설부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

남동측으로 차도와 인도가 구분된 중로(수도로, 진입부분)와 접하고 있으며, 북서측으로 세 로(진입불가)와 접하고 있는 각지(준각지)임,

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 토지는 제2종일반주거지역으로 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-46호선)(접 합)이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면 <공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이고, 기타 토지거래계약에관한허가구역(외국 인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되 어있음. - 현장조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인 은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰과 탐문 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35383 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 137-1, 에스제이성진힐스 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 351,000,000원

토지 면적: 30.66㎡ (약 9.28평)

건물 면적: 56.49㎡ (약 17.09평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 부천시 원미구 약대동에 소재하는 "약대초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주상용 및 근린시설 등으로 형성된 주상지대입니다. 다만, 물건지 인근에 부천 환경에너지센터(소각장 포함)가 위치하고 있어, 이는 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 도보 약 5분 이내에 시내버스 정류장이 있습니다. 지하철 7호선 신중동역까지는 도보로 약 25분이 소요되어 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지상 11층, 지하 2층 건물 중 2층 201호이며, 2018년 10월 25일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 페인트 및 석재 판넬, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역이며, 중로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

말소 기준 권리: 노원세무서장의 압류 (2022-01-17)

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리(압류)보다 늦게 설정된 모든 권리는 낙찰과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다. 을구 1번의 주택임차권(이재호)은 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 가능성이 높습니다.

인수되는 권리: 현재 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 319,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-30

확정일자: 2019-10-23

대항력: 없음

주의: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 원칙적으로는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔여 보증금에 대한 법적 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

채권 총액: 약 39억 9천 2백만원 (다수의 압류, 가압류, 강제경매 기록 존재)

권리분석 요약: 전반적으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 말소 기준 권리보다 선순위 권리가 없어 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 총 채권액이 매우 높고, HUG 인수조건 변경, 토지거래허가구역 지정 등 특수 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권: 대상 물건이 위치한 약대동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼합된 주거 지역으로, 지역 내 소비 수요를 기반으로 한 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

주요 시설: 약대초등학교가 인근에 위치하며, 편의시설, 상업시설 등이 혼재되어 있습니다.

혐오시설: 부천 환경에너지센터(소각장)가 인근에 위치하여, 소음, 냄새, 대기 질 등에 대한 민감도가 높은 구매자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 도보 약 5분 거리에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 7호선 신중동역까지는 도보 약 25분이 소요됩니다.

교육: 약대초등학교가 도보 거리에 위치하며, 중동중학교, 부천고등학교 등도 인근에 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의시설: 인근 상업 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 조용한 주택가와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주위 환경은 대체로 무난한 편이나, 인근 환경에너지센터의 영향은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 매각 허가 시, 일정 기간 (2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 부동산 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 존재하므로, 계약 진행 시 HUG의 구체적인 인수 조건을 반드시 확인하고 조율해야 합니다.

내부 확인 불가: 현장 조사 시 관계인 부재로 내부를 확인할 수 없어, 건축물대장 및 외부 관찰에 의존해야 합니다. 이는 실제 내부 상태 및 구조 파악에 어려움을 주며, 예상치 못한 수리비 발생 등의 위험을 내포할 수 있습니다.

임차인 관련: 대항력 없는 임차인의 보증금(319,000,000원)이 전부 배당되지 못할 경우, 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 약대동에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 및 상업지 혼합 지역에 자리하고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수되는 권리 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 없는 임차인의 보증금 문제, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 그리고 인근 환경에너지센터의 존재 등 여러 특이사항 및 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 본 건의 취득을 고려하신다면, 제시된 리스크 요인들에 대한 심층적인 추가 조사와 전문가와의 상담이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 입지: 약대초등학교 인근의 지역으로, 기본적인 주거 수요가 확보되는 지역입니다.

권리관계 명확성: 말소기준 권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 부담해야 할 법적 권리 관계는 비교적 명확합니다.

잠재적 시세 차익: 향후 부천시 부동산 시장 동향 및 본 건의 시세 대비 적정 가치 평가를 통해 투자 기회를 모색할 수 있습니다. (단, 리스크 요인 고려 필요)

9. 예상 입찰가

246,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.