나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35365 [1] 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 에이원아파트 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 "하성초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 일반지붕 12층 내 11층 1104호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 페인팅 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역45m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(하성처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임. <추가기재>"본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다."

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35365 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 세부내역

소재지: 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6, 에이원아파트 11층 1104호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 전용면적: 63.33㎡ (약 19.16평)

토지 지분면적: 19.37㎡ (약 5.86평)

건물 총 층수: 12층 (본건 11층)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 일반지붕

준공일: 2018년 12월 5일

1.3. 감정가

총 감정가: 201,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 "하성초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 상황입니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역 내에 속해 있습니다.

* 용도지역: 일반상업지역

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(하성초등학교), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법상 위탁지역 45m), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도)이 포함되어 있습니다.

* 특히, 군사기지 및 군사시설 보호법상 제한보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점도 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 12일 남인천세무서장의 압류(갑3)입니다.

등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 압류(국세, 지방세) 등이 등기되었으나, 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(김병수)

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-09-25

확정일자: 2020-09-14

배당신고일자: 2022-11-17

대항력: 없음

비고: 임차권 등기 금액 199,000,000원, 등기부상 말소됨.

3.3. 권리 인수 여부

본건은 강제경매 사건이며, 말소기준권리보다 선순위의 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

물건명세서 상 '을구 순위 3번 주택임차권등기'는 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

따라서, 인수되는 별도의 보증금이나 유의해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 마곡리 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 혼재된 복합지역입니다. 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설 (교육, 편의 등)

* 교육 시설: 하성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트나 종합병원은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제약

본건 토지는 성장관리권역, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 지역 지구 및 구역에 포함되어 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 추후 토지 거래 시 관련 규정 준수가 요구됩니다.

5.2. 군사 보호 구역

군사기지 및 군사시설 보호법상 제한보호구역(위탁지역 45m)에 포함되어 있어, 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 특정 행위 시 군부대의 사전 협의 또는 허가가 필요할 수 있습니다.

5.3. 기타 특이사항 (HUG 인수조건 변경 등)

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특수 사항이 기재되어 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 채권 관계에 영향을 줄 수 있는 요소로, 상세 내용은 경매 절차 진행 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 다만, 현재 권리분석상으로는 임차인 HUG의 보증금은 인수되지 않는 것으로 분석됩니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 오피스텔로, 하성초등학교 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 철근콘크리트 구조의 신축 건물(2018년 준공)로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 대중교통 및 차량 접근성도 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리 하부의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 채권자인 주택도시보증공사의 임차권은 대항력이 없으며 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 분석되어, 낙찰 후 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 본건 토지가 여러 지역 지구 및 구역(성장관리권역, 토지거래허가구역, 군사보호구역 등)에 포함되어 있어 향후 재산권 행사 시 제한이 따를 수 있습니다. 또한 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 교육 환경: 하성초등학교가 인접하여 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하부 권리가 전부 소멸 예정이며, 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 깔끔합니다.

* 감정가 대비 시세 고려: 현재 감정가는 201,000,000원으로, 시세 대비 적정 수준인지 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 현 시세 분석

김포시 하성면 일대의 유사 오피스텔 매매 시세는 건물의 연식, 면적, 위치, 주변 환경 등에 따라 편차가 있으나, 일반적으로 전용면적 60-70㎡ 내외의 오피스텔이 1억 5천만 원에서 2억 5천만 원 사이에서 거래되는 경향을 보입니다. 본건의 감정가 2억 1백만 원은 인근 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. (본 분석은 외부 시세 조사에 기반한 시뮬레이션이며, 실제 시장 상황은 다를 수 있습니다.)

8.2. 예상 입찰가 산정

권리 분석상 인수되는 금액이 없고, 건물 상태가 비교적 양호하다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 적정 낙찰가 범위: 감정가 201,000,000원 기준, 1억 8천만 원 ~ 2억 원 내외를 예상합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 현장 방문을 통한 직접적인 상태 확인, 주변 시세에 대한 보다 면밀한 조사, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.