나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35378 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 149-2 그랜드캐슬 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 남서측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,아파트,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2019년 11월 15일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건중 제5층 제501호로 외벽:석재붙임 및 치장타일붙임마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있으며 현재는 공실상태임.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 사다리꼴 모양의 토지로 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2024카임5697(2024.06.10-->임차권경정 2024.07.01등기) 임차보증금: 375,000,000원 범 위: 건물의 전부 임대차계약일자: 2022.04.27 주민등록일자: 2022.05.31 점유개시일자: 2022.05.31 확정일자: 2022.04.27 임차권자: 김**(851204-*******),경기도 부천시 원미구 도약로189번길 14-9,비동 501호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35378 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 149-2, 그랜드캐슬 비동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 314,000,000원

토지면적: 34.49㎡ (약 10.43평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.27㎡ (약 16.11평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2019년 11월 15일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 본건은 2019년 11월 15일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 제5층 제501호입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장타일 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리꼴 모양으로, 현재 공동주택(다세대주택)의 대지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭이 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 28일자 부천시의 압류(갑9)가 말소기준권리가 됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1, 2019-11-29)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2020-02-21)

* 소유권이전 (갑3, 2022-06-21, 송우석)

* 주택임차권 (을5, 2024-06-11, 김성찬, 375,000,000원)

* 강제경매개시결정 (갑10, 2025-12-18, 주택도시보증공사, 403,435,762원)

* 임차인 현황:

* 본건에는 을구 순위 5번으로 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차인 김성찬의 보증금은 375,000,000원입니다.

* 다만, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)가 해당 임차권에 대한 말소 동의 확약서를 제출하였으므로, 본 매각으로 인해 을구 순위 5번 주택임차권은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황표에는 주택도시보증공사가 임차인으로 기재되어 있으나, 보증금 375,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-31, 배당신고일자 2024-06-11, 대항력 없음으로 명시되어 있어 인수 대상이 아닙니다.

* 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 특이사항: 'HUG 인수조건 변경' 관련하여 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 진행하며, 임차권 말소에 동의하여 낙찰자가 임차권 관련 부담을 인수하지 않게 됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 약대동 일대는 주거용 건물(다세대주택, 아파트)과 더불어 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거지의 특성을 가지고 있습니다. 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 약대초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋습니다.

* 건물 구조 및 이용상태: 2019년 신축된 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 공실 상태로, 입주 및 명도에 대한 즉각적인 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 내부 설비: 위생설비, 상하수도설비, 승강기, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 해당 기간 내에 매각이 진행될 경우, 매수인은 토지거래 허가를 받아야 할 수 있습니다. (현재 작성일 기준으로는 허가구역에 해당합니다.)

* 현장 조사 제한: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 정확한 이용 상태에 대한 확인이 제한되었으며, 공부 및 인근 유사 물건 사례를 참고하여 평가되었습니다. 경매 진행 시 이 점을 참고하시기 바랍니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태이므로, 즉각적인 임대수익 발생은 어려우나 명도 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 함께 명도 및 임차권 관련 부담이 없는 상태로 경매에 나왔다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 중 매각이 진행될 경우, 매수인의 허가 필요 여부를 사전에 확인해야 하는 점이 유의사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* 명도 및 권리 부담 없음: HUG의 적극적인 말소 동의로 인해 임차권 등기 관련 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거지역: 초등학교가 인접하고 다세대, 아파트가 혼재된 지역으로 주거 가치가 안정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례를 참고할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 314,000,000원보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 특히 2016년 준공된 48.4㎡ 면적의 다세대주택이 192,000,000원 (약 396만원/㎡)에 거래된 사례를 고려할 때, 본건(2019년 준공, 53.27㎡)의 시장가격은 약 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크(토지거래허가구역)와 시장 가치, 그리고 인수 부담이 없는 점 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 210,000,000원에서 240,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25) 내 매각 시, 허가 절차 및 소요 기간을 반드시 확인해야 합니다.

* 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두고, 본인의 자금 계획 및 시장 상황에 맞춰 신중한 입찰 결정을 하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.