나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35366 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 52-7 한양그린빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부천북초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건내 4층 401호로서 (사용승인일: 2002.1.11) 외벽: 석재타일 및 드라이비트 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역),상대보호 구역(반석유치원-교육청문의),과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35366 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 52-7 한양그린빌라 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 110,000,000원 (1억 1천만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부천북초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 특이사항: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))에 해당합니다.

3. 권리분석

* 권리 현황:

* 소유권이전: 김옥 (2010-05-07), 김경희 (2017-04-14), 장명환 (2020-05-27)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2021-08-17, 금119,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 의정부세무서장 (2020-09-08), 국민건강보험공단 (2020-11-26), 인천광역시 남동구 (2021-02-01), 국민건강보험공단 (2021-06-17), 광주지방검찰청 목포지청 (2024-11-11), 부천시 (2024-12-31)

* 가압류: 주식회사 한빛자산관리대부 (2021-04-27, 금5,929,829원)

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-12-17, 금154,142,555원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 119,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-05-07

* 확정일자: 2020-04-13

* 배당신고일자: 2021-08-17

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로, 대항력이 없습니다.

* 말소기준권리 및 인수되는 권리: 말소기준권리는 압류 (의정부세무서장, 2020-09-08)이며, 본건 매각으로 인해 주택임차권을 포함한 모든 권리는 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없습니다.

* 기타등기사항(채권총액등): 등기부채권 총액은 124,929,829원이며, 본건 강제경매 신청 채권자는 서울보증보험으로 채권액은 154,142,555원입니다.

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026-08-04 기준, 을구 순위 5번 주택임차권등기는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 인근에 부천북초등학교가 있어 학생 및 학부모 수요를 기대할 수 있으며, 이는 주거용 부동산의 안정적인 수요로 이어질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 주거지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 교육시설: 부천북초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되지 않았습니다. 따라서 외국인 등 특정 매수자는 취득 시 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 하므로, 거래 과정에서 추가적인 절차가 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 이는 매각 절차 또는 잔금 납부 등과 관련하여 예상치 못한 조건이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 건물 노후화: 2002년 사용승인된 건물로, 일정 부분 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합의견

* 본건은 부천시 원미구 원미동에 위치한 다세대주택으로, 현재 감정가는 1억 1천만원입니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소기준권리 이후에 설정되어 인수되는 권리 없이 깨끗하게 정리될 것으로 예상되어 권리 관계는 명확합니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정으로 인해 특정 매수자의 취득에 제한이 있을 수 있으며, SGI 관련 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 부천북초등학교 인근의 주거지역이라는 입지 조건은 긍정적이나, 건물 노후화와 토지거래허가구역 지정은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁 없이 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 소형 면적의 다세대주택으로 소액으로 투자가 가능하며, 지역 내 실수요자 확보가 용이한 입지입니다.

* 부천북초등학교 인근의 주거 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 2026년 7월 거래된 유사 다세대주택의 면적당 거래가는 약 256만원/㎡ ~ 350만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 건물 면적 35.42㎡를 기준으로 환산 시, 시세 범위는 약 90,675,200원 ~ 123,970,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가 110,000,000원(약 310만원/㎡)은 최근 거래 사례의 중간 지점에 해당합니다.

* 고려사항:

* 토지거래허가구역 지정은 일부 매수자의 접근을 제한하여 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경 사항의 불확실성을 고려해야 합니다.

* 강제경매 물건으로, 시장 상황 및 응찰자 수에 따라 낙찰가는 변동될 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 현재 감정가 110,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 115,000,000원 (1억 1천 5백만원) 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역 해제 시점, SGI 조건 변경 내용, 현장 조사 결과 등에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.