나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35377 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 4-12 태강씨티 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물과 근린생활시설이 혼재하는 노선주상지대이며 주거지로서의 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바 대중교통 편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 1304호이며, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등, 창 호 : 하이섀시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

승강기 3대, 도시가스, 난방시설, 소화전, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(74개 호, 주차 83대, 용적률 395.39%) 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약15미터(원미로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접 합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (부일초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원미중-부천교육지 원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관 한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~ 2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금211,000,000원 주택임차권과 민간임대주택 등기되어 있으며 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 건은 경기도 부천시 원미구 원미동 4-12 태강씨티 13층1304호에 소재한 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 2019년 7월에 사용승인을 받았습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 14.76㎡(약 4.46평)이며, 건물 전용 면적은 48.19㎡(약 14.58평)입니다. 토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 가치 정보

감정가는 206,000,000원입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 부천지원 2025타경35377 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치하며, '원미중학교' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주상복합건물과 근린생활시설이 혼재하는 노선주상지대로, 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기(2019-07-15) 이후 공유자전원지분전부이전(2021-01-18), 압류(강서세무서장, 2022-09-13), 가압류(주택도시보증공사, 2023-01-03), 강제경매(주택도시보증공사, 2025-12-18)가 순차적으로 등기되었습니다. 특히, 을구 3번 순위의 주택임차권(채권자: 김영진, 금액: 211,000,000원)이 등기되었으나, 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

제공된 정보에 따르면, 임차인은 주택도시보증공사(김영진)로 보증금 211,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-15, 확정일자 2020-12-14입니다. 그러나 물건명세서에 '을구 순위 3번 주택임차권 등기'에 대해 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라고 명시되어 있어, 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

등기부채권 총액은 999,000,000원입니다. 말소기준권리는 갑구 3번 순위의 압류(강서세무서장, 2022-09-13)입니다. 이보다 선순위인 권리(주택임차권 등)는 HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 원미동 일대는 주상복합 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 오피스텔 및 상가 이용이 활발한 곳입니다. 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

건축물대장상 본 건물(태강 CITY)은 업무시설로 등재되어 있으나, 실제 이용은 오피스텔로 사용되고 있습니다. 13층 건물에 총 74개의 호실과 83대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 13층 건물이며, 본 건은 13층에 위치합니다. 건물 내에는 승강기 3대, 도시가스, 난방시설, 소화전, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

'원미중학교'가 인근에 있으며, 주상복합 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 주택임차권의 경우 HUG의 말소 동의로 인해 소멸 예정이나, 이중 확인이 필요합니다.

6.2. 법적 제한 및 특이사항

본 건은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하며, 일부 외국인 등의 토지 거래 시 허가 대상이 될 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부일초, 원미중) 등에 속해 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 확인 결과, 원미중학교 인근 및 태강씨티 오피스텔 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미동의 오피스텔로, 비교적 최근에 건축되어 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 등기부상 복잡한 권리관계가 있으나 HUG의 말소 동의로 인해 임차인 관련 문제는 해결될 가능성이 높습니다. 토지거래허가구역이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내외부 상태 양호 기대.

* 주요 권리관계(임차권)가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 인수 부담 적음.

* 향후 지역 개발 가능성 및 주거/업무 수요 고려 시 투자 가치 존재.

9. 예상 입찰가

감정가는 206,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보(2025년 10월, 172,000,000원)를 고려할 때 시세는 약 170,000,000원 내외로 추정됩니다. 임차인 인수 보증금이 0원으로 분석되고, 권리관계 소멸로 인한 리스크가 적은 점을 감안하면, 경매 물건의 특성상 감정가 이하 또는 시세 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 150,000,000원에서 170,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.