나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35381 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 35-4 서암빌리지 에이동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡2동행정복지센터" 서측 인근에 위치하고, 본 건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철역(역곡역,소사역 ) 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 403호로서, 외벽: 석재 및 치장타일 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 동측 및 남측으로 각각 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(부천동초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다 가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35381 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 35-4 서암빌리지 에이동 4층403호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층

사용승인일: 2020년 5월 15일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지 면적: 23.33㎡ (약 7.06평)

건물 면적 (전용): 46.14㎡ (약 13.96평)

토지 지분: 23.33㎡

건물 지분: 46.14㎡

제시외 면적: 없음

1.3. 평가정보

감정가: 285,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡2동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(역곡역, 소사역) 등 대중교통시설이 소재하고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (가톨릭대, 부천동초), 과밀억제권역

* 토지거래허가구역: 지정 기간 2025.8.26.~2026.8.25. (대상: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑구: 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류 (강서세무서장, 말소기준권리), 가압류 (주택도시보증공사, 말소), 강제경매 (주택도시보증공사, 말소) 등기 사항 존재.

* 을구: 주택임차권 (임혜정, 말소), 주택도시보증공사 (가압류, 말소), 강제경매 (주택도시보증공사, 말소) 등기 사항 존재.

* 전체 등기부채권 총액: 1,081,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임 (본명: 임혜정)

* 보증금: 293,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-06

* 확정일자: 2021-07-26

* 배당신고일자: 2023-02-03

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰 시 인수되지 않고 소멸함.

3.3. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 갑6 압류 (강서세무서장)로, 접수일자는 2022년 9월 13일임. 본 경매개시결정 등기보다 선행하는 권리로, 경매 완료 시 소멸 대상임.

3.4. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 모두 소멸됩니다.

* 을1 주택임차권(임혜정)은 후순위이며, 대항력이 없고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않고 소멸함.

* 따라서, 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 입력된 최근 매매 정보(2026년 3월)에 따르면, 역곡동 지역 다세대 주택의 거래가는 3.3㎡당 약 1,050만원에서 2,089만원으로 편차가 크게 나타남.

* 본 물건(서암빌리지)은 2020년 준공된 비교적 신축 건물임.

* 인근 2014년식 다세대 주택(월드팰리스) 38.77㎡ (약 11.73평)이 245,000,000원(평당 약 2,089만원)에 거래된 사례가 있음.

* 본 물건의 감정가는 285,000,000원으로, 면적(46.14㎡, 약 13.96평) 대비 평당 약 2,041만원 수준으로, 신축성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

4.2. 시세 트렌드

* 2026년 3월에 집중된 매매 사례로 단기 시세 흐름 파악은 제한적임.

* 본 물건의 신축성(2020년 준공)은 주변 시세 대비 경쟁력을 높이는 요인으로 작용할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* "역곡2동행정복지센터"가 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

* 인근에 가톨릭대학교 및 부천동초등학교가 있어 교육 환경에 대한 문의가 필요함 (상대보호구역).

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 임혜정 씨는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수할 임차보증금이 없습니다. 권리 관계는 명확한 편입니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 매수 시 관할청의 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차에 추가적인 제약이 될 수 있습니다. (현재 날짜 기준, 경매 종결 시점에 따라 허가 필요 여부가 달라질 수 있음).

* 주변 혐오시설: 제공된 정보로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없으므로, 현장 확인 및 추가적인 조사(부동산 정보 사이트 등)를 통해 면밀히 검토할 것을 권고합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 부천시 역곡동에 위치하여 대중교통 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 권리 관계가 깨끗하며, 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하여 매수 후 허가 절차가 요구될 수 있으므로 유의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 명확: 인수할 임차보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 역세권 접근성: 역곡역, 소사역 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도시형생활주택: 소형 주택으로 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 285,000,000원

* 본 물건의 면적(46.14㎡, 약 13.96평)과 신축성(2020년 준공)을 고려했을 때, 주변 시세(평당 약 1,050만원 ~ 2,089만원)를 바탕으로 3.3㎡당 약 1,600만원 ~ 1,900만원 수준을 예상합니다.

* 이를 환산하면 예상 입찰가 범위는 약 2억 2천 3백만원 ~ 2억 6천 5백만원입니다.

* 보수적인 관점에서, 최근 매매 최고가(245,000,000원) 및 감정가(285,000,000원)를 고려하여, 2억 3천만원 ~ 2억 7천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 본 물건은 토지거래허가구역이므로, 허가 절차 소요 시간 및 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.