나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35368 [1] 경기도 김포시 풍무동 936 풍무센트럴푸르지오 219동 23층2304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층건(사용승인일 : 2018.06.22.)내 23층 2304호로서 - 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 대리석붙임 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 광평수토지로서 공동주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로와 외곽공도가 연접되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 근린공원(저촉), 녹지(저촉), 대로3류(접함), 중로1류(접함), 중로2류(접함), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구<공항 시설법>, 제3종구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입 표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 당시 자가사용중인 것으로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35368 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 936 풍무센트럴푸르지오 219동 23층 2304호

용도: 아파트

감정가: 890,000,000원

토지 면적: 69.50㎡ (약 21.02평)

토지 지분: 69.4983㎡ (약 21.02평)

건물 면적: 112.80㎡ (약 34.12평, 전용면적)

건물 지분: 112.8015㎡ (약 34.12평, 전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 23층

사용승인일: 2018년 06월 22일

토지 이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역(풍무2), 근린공원(저촉), 녹지(저촉), 대로3류(접함), 중로1류(접함), 중로2류(접함), 가축사육제한구역, 공항시설법 관련 구역(다지구, 제3종구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역), 상대/절대보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역.

1.1. 건물 상세 정보

건물명: 풍무센트럴푸르지오 219동 2304호

전용 면적: 112.80㎡ (약 34.12평)

총 층수: 35층

해당 층: 23층

내부 구조: 철근콘크리트구조

외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 대리석 붙임 등

내벽: 벽지 마감, 타일 붙임 등

창호: 하이새시 창호

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

교통 상황: 단지까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연접되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 08월 09일자 수협은행 근저당권 (채권액 416,900,000원)입니다.

등기부 내역 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기 완료되었습니다.

* 다수의 근저당권이 설정되었다가 말소되었습니다.

* 말소기준권리 이후에 설정된 근저당권, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권이전청구권가등기 (갑6): 2025년 07월 07일자 임정연 앞으로 설정된 가등기는 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건의 가장 큰 권리상 리스크입니다.

채권 총액: 1,505,655,541원

인수되는 권리: 상기 명시된 소유권이전청구권가등기(갑6) 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현장 조사 시 자가 사용 중으로 탐문되었습니다.

4. 상권분석

단지 주변으로는 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 상권이 형성되어 있습니다.

'풍무역' 역세권 지역으로, 상업 시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 인근 근린생활시설 및 역세권 상업시설 이용이 편리합니다.

교육환경: 인근에 학교가 있음을 시사하는 '상대보호구역', '절대보호구역'이 지정되어 있습니다.

기타: 위생, 급배수, 승강기 등의 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 제한: 고도지구, 공항 관련 규제(장애물제한표면구역, 진입표면구역 등)로 인해 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 매매 시 허가 절차가 필요합니다.

권리관계 리스크: 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(갑6)가 존재합니다. 이 가등기가 실행될 경우, 낙찰자의 소유권이 불안정해질 수 있으므로, 반드시 가등기 말소 가능성 및 관련 법률 검토가 선행되어야 합니다.

채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 높은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 신축급 아파트로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

'풍무역' 인근의 역세권 입지로 잠재적 가치가 있으나, 다수의 토지이용계획상 제한과 특히 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기라는 중대한 권리상 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 본 물건은 권리분석에 대한 철저한 추가 검토가 필수적이며, 가등기 말소 가능성을 확인하기 전까지는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 신축급 아파트라는 점은 긍정적입니다.

만약 가등기 문제를 명확히 해결할 수 있다면, 시장가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

김포시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

임차인 인수 보증금이 없어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금은 없습니다.

감정가: 890,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기의 존재 및 향후 처리 가능성을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

이러한 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 명확한 말소 조건 확인 전에는 감정가의 70~80% 수준 이하에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

하지만, 가등기 말소 가능성이 높거나, 혹은 가등기 권리자와의 협의를 통해 안전하게 소유권을 확보할 수 있다는 확신이 있을 경우, 감정가 수준에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다는, 권리 분석 결과와 가등기 말소 가능성에 대한 전문가의 추가적인 법률 검토를 바탕으로 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.