나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35364 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 630-39 성주산파크빌1차 가동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '도원초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외 벽 : 인조석붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 부정형 완경사지 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 3미터, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35364 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 630-39 성주산파크빌1차 가동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000원 (2억 2,100만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

면적 정보

토지면적: 47.51㎡ (약 14.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.52㎡ (약 19.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지상 4층 건물 중 제1층

사용승인일: 2011년 08월 18일 (성주산파크빌1차 건물 기준)

토지 이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한구역)

과밀억제권역

중점경관관리구역

토지거래계약에관한허가구역 (외국인등 토지거래 허가구역, 대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 2025.8.26.~2026.8.25.)

특이사항

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '도원초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 폭 약 3미터, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

주변에 도원초등학교, 심곡초등학교, 부천북초등학교 등이 인접하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

인근에 생활 편의시설들이 위치하고 있어 거주 환경이 비교적 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천광역시부평구 압류 (갑4, 2022-01-18)

등기부상 권리 내역

* 소유권이전: 박영민 (갑2, 2011-09-21)

* 주택임차권: 황찬하 (을1, 2023-07-18), 권리금액 210,000,000원, 말소됨 (전입: 2021-6-11, 확정: 2021-5-13)

* 소유권이전: 김재 (갑3, 2021-06-18), 매매 210,000,000원

* 압류: 인천광역시부평구 (갑4, 2022-01-18), 말소기준권리

* 가압류: 한국자산관리공사 (갑5, 2022-05-24), 권리금액 38,952,843원, 말소됨

* 압류: 부평구 (인천광역시) (갑8, 2024-08-22), 말소됨

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑9, 2025-12-18), 권리금액 210,000,000원, 말소됨 (2025타경35364)

총 등기부채권액: 248,952,843원

임차인 현황

* 임차인: 문남인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-29

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사(황찬하)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-11

* 확정일자: 2021-05-13

* 배당신고일자: 2023-07-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증 관련 건으로, 말소 조건으로 진행될 가능성이 높음.

인수되는 임차보증금 합계: 0원

물건명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다.

도원초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 상권의 잠재력이 있습니다.

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리하여 배후 수요 확보가 비교적 용이합니다.

주변 시세에 비해 감정가가 합리적으로 책정되었다면, 소형 주택 임대 사업 또는 실거주 목적으로 접근이 가능합니다.

다세대주택 위주의 상권 특성상 대형 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 업종이 발달할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 제반 차량 출입 용이, 인근 노선버스정류장 소재 (교통 상황 보통)

* 교육 시설: 도원초등학교, 심곡초등학교, 부천북초등학교 등 인접

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 이용 가능 (정확한 시설은 지도 검색 필요)

* 주거 환경: 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역, 주위 환경 보통

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 외국인이나 투기 목적의 거래가 제한될 수 있습니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경이 있었으며, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 다만, 등기부상 관련 임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 건축물 노후도: 2001년식 건물(성주산파크빌1차)로, 비교적 노후된 편에 속합니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (실제 건설연도는 2011년으로 확인됨. 감정평가서 기준 2001년식은 오류 가능성 있음. 표제부 기준 2011년 사용승인)

* 다세대주택의 특성: 집합건물로서 건물 관리의 어려움이나 층간 소음 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 도원초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 교육 환경 또한 잘 갖추어져 있어 실거주 목적에 적합한 입지입니다.

권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

비교적 오래된 건물 연식(2011년 사용승인)은 향후 관리 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 경쟁력 있을 가능성이 있습니다.

* 실거주 용이성: 학교, 편의시설, 교통망이 잘 갖추어져 있어 실수요자의 선호도가 높을 수 있습니다.

* 임대 수요: 다세대주택 밀집 지역 특성상 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. (단, 현 임차인의 임대 여부는 미상)

* 토지거래허가구역 해제 시 추가 가치 상승 기대: 허가기간 이후 규제 완화 시 토지 가치 상승 가능성도 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식(2001년식, 효마을타운107동)의 59.9㎡ 면적 물건이 19,800만원에 거래되었습니다. 본건은 64.52㎡로 면적이 약간 더 크며, 감정가는 22,100만원입니다.

이는 ㎡당 약 330만원대 (효마을타운107동) 대비 342만원대 (본건 감정가)로, 면적 증가분을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

신축 건물들의 거래가 29,000만원 수준임을 감안하면, 본건의 가치는 건물 연식을 반영하여 20,000만원 ~ 21,500만원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

인수되는 임차보증금은 0원으로, 입찰가를 산정할 때 이를 고려할 필요는 없습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가(22,100만원) 수준을 중심으로, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 90% ~ 105% 범위인 약 19,900만원 ~ 23,200만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.