나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35394 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 28-6 우리그린빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 지봉로33번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2013년 12월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 4층 402호로서, 외벽: 인조석, 드라이비트 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2013-12-27)

이용상태

다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재경보시설, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 근생 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15, 7미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(가톨릭대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35394 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 28-6 우리그린빌 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2013년

토지면적: 20.27㎡ (약 6.13평)

건물면적: 33.54㎡ (약 10.15평) - 전용면적

감정가: 176,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 지봉로33번길에 위치하며, 주위는 각급 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 7미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다.

제한상태: 가축사육제한 구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(가톨릭대), 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 18일 접수된 인천지방법원 부천지원 강제경매개시결정 등기(등기부권리 갑4)가 말소기준권리입니다.

경매채권자: 공OO (본건은 임차인인 공수연 씨가 제기한 강제경매입니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 공

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-11

* 확정일자: 2021-05-11

* 대항력: 있음

분석: 임차인은 2021년 5월 11일에 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 이는 말소기준권리인 강제경매 개시결정 등기일(2025년 12월 18일)보다 선순위입니다. 임차인의 보증금은 170,000,000원입니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 모두 변제될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 역곡동 일대는 주거 지역이 밀집되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

주변에 공동주택과 단독주택이 많아 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

대규모 상업 지구와의 직접적인 연계보다는 지역 내 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: 인근에 각급 학교(가톨릭대학교 포함), 주거 시설, 근린생활시설 등이 위치하고 있습니다.

편의 시설: 차량을 이용할 경우 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설에 접근이 용이합니다.

건물 시설: 본 건물은 2013년 12월에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조입니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재경보시설, 도시가스난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주거 형태: 5층 건물 중 4층에 위치한 원룸형 도시형생활주택으로, 내부 구조 및 이용 상태는 원룸형 주거 공간입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 2021년 5월 11일 전입하여 대항력을 보유한 임차인(보증금 170,000,000원)이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 본건 지역은 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 취득 시 허가 절차가 필요합니다. (현재는 허가구역 지정 기간 만료)

법적 제한: 가축사육제한 구역, 교육환경 보호 구역(가톨릭대학교), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

임대차 관계 미상: 제공된 정보에 따르면 임대차 관계가 미상으로 표시되어 있어, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치한 2013년식 도시형생활주택으로, 전용면적 33.54㎡의 소형 주거 공간입니다.

입지적으로는 주거 지역 내에 위치하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 1억 7천만원이 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 분석되어 낙찰가를 통해 임차인 보증금이 변제될 것으로 예상되지만, 명도 관련 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

감정가 1억 7천6백만원 대비 최근 유사 물건의 실거래가(약 2억 1천만원 이상)를 고려할 때, 시세 대비 저평가된 경매 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 저렴한 감정가: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 수요: 역곡동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 임대 수익 또는 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

전용면적 활용도: 33.54㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 소형 주거 공간으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택(2014년 준공, 전용면적 38.77㎡, 4층)이 2억 4천5백만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 ㎡당 단가(약 6,320원/㎡)를 산정하여 본건(전용면적 33.54㎡)의 적정 시세를 추정하면 약 2억 1천2백만원 수준입니다.

본건의 감정가는 1억 7천6백만원입니다.

권리 분석상 인수 보증금은 0원으로 분석되었으므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고 경쟁 상황을 감안할 때, 1억 8천5백만원에서 2억 5백만원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

본 물건의 시세, 권리 관계, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 1억 9천만원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.