나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52380 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층510호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 (기호1), (기호2)는 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건 (기호1), (기호2)까지 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있으며, 근거리에 지하철3호선 "녹번역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

본건 (기호1), (기호2) 공히 동일건물인 철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건물 내 본건 (기호1)은 제5층 제510호, (기호2)는 제4층 제413호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 시스템창호, PVC 창호 등임.

이용상태

본건 (기호1), (기호2) 공히 복지시설(노인복지시설)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소화설비, 난방 및 시스템에어컨설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 6-4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.-2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간: 2025.10.20.-2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52380 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 510호

물건종별: 노유자시설 (노인복지시설)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,002,000,000원

채권자: 강남농업협동조합 (변경 전: 영동농업협동조합)

1.2. 면적 및 건물현황

토지면적: 20.08㎡ (약 6.64평)

건물면적: 56.34㎡ (약 18.62평)

일괄매각 대상: 토지 및 건물 전부

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 "은평구청" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.

토지는 인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로, 노유자시설 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 환경

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다.

지하철 3호선 "녹번역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

가축사육제한구역, 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

과밀억제권역

토지거래허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26 - 2026.8.25)

토지거래허가구역 (아파트 용도, 2025.10.20 - 2026.12.31)

본건은 토지거래허가구역으로, 매수 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

말소기준권리: 2024년 02월 26일 접수된 영동농업협동조합의 근저당권 (채권금액 540,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 임의경매는 2025년 12월 18일 강남농업협동조합에서 신청한 건입니다. (채권금액 1,015,357,859원)

등기부상 총 채권액 합계는 890,000,000원입니다.

집합건물 등기부상 권리로는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 압류 등이 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 임용택

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 05월 31일

확정일자: 2024년 05월 27일

배당신고일자: 2026년 01월 02일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금의 인수 여부는 배당 결과에 따라 결정될 것입니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

임대관계는 미상입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리 항목에 지상권이 언급되었으나, 현재 등기부상 해당 권리는 나타나 있지 않습니다.)

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

은평구청이 인근에 있어 관련 행정 및 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 접근성이 양호하여 외부 유동인구 유입 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 공공기관 (은평구청), 금융기관, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 3호선 녹번역을 통해 강남, 종로 등 주요 도심으로의 접근이 용이합니다.

차량으로 약 10분 거리에 카톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26 - 2026.8.25 (외국인 등), 2025.10.20 - 2026.12.31 (아파트 용도))

매수자는 해당 허가 구역 내 거래 규정을 준수해야 하며, 관련 허가 취득 여부가 중요합니다.

본 물건의 경우 노유자 시설이므로, 해당 용도에 맞는 허가 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설은 특별히 보고되지 않았습니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 현황 파악이 필요합니다. (현재 임차인 임용택은 대항력 없음으로 인수 부담은 없으나, 명도 관련 절차 진행 시 고려 필요)

노인복지시설의 특성상 운영 주체의 안정성 및 공실 리스크를 고려해야 합니다.

건물 노후화 및 관리 상태에 따른 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 지하철 3호선 녹번역 인접으로 인한 우수한 교통 여건.

* 은평구청 등 공공시설 인근으로 행정 편의성 및 지역 중심지 이점.

* 건물 상태 양호 (철근콘크리트 구조, 비교적 최근 사용 승인).

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석 가능.

단점:

* 토지거래허가구역으로 관련 규제 확인 필요.

* 노인복지시설이라는 특정 용도로 인한 운영 및 공실 리스크.

* 임대 관계 미확인으로 인한 명도 절차 고려 필요.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 매력도

안정적인 교통망과 생활 인프라를 갖춘 입지입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 명확합니다.

노인복지시설로서 안정적인 수요가 예상되나, 운영 주체 및 정책 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 해제 시 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건의 감정가는 1,002,000,000원입니다.

인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 조사 및 물건 상태를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

본 물건의 현재 이용 상태(노유자시설) 및 향후 전환 가능성, 주변 시세, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 감정가, 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가율, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 제공된 정보만으로 구체적인 입찰가 산정은 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 시장 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.