나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52415 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 은평구 신사동 소재 "신사1동주민센터" 남서측 인근에 위치하는 다세대주택으로서, 주변은 다세대, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 450m 지점에 지하철6호선 "응암역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 치장벽돌, 석재타일 등 창호 : PVC섀시 등

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 화재발신기, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형 경사지를 조성하여, 1동(오피스텔 6호, 다세대 12세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구, 아파트,연립,다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52415 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 5층502호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 혼합)

건축물 사용승인일: 2020년 07월 31일 (최근 리모델링 또는 준공 시점 추정)

감정가: 255,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.82㎡ (약 3.57평)

토지 지분: 11.816㎡ (약 3.57평)

건물면적: 28.31㎡ (약 8.56평)

건물 지분: 28.31㎡ (약 8.56평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동에 소재하며, "신사1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통환경

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 직선거리 약 450m 지점에 지하철 6호선 "응암역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지상태

남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 세장형 경사지로 조성되어 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 12월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 조용근)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 06월 28일

확정일자: 2021년 04월 28일

배당신고일자: 2023년 07월 26일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 등기부등본 상 을4구 임차권(조용근, 255,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

결론: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 255,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신사동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 지하철역이 위치하여 유동인구 유입 및 소비 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신사1동주민센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다. 또한, 일반적인 주거 지역에 필요한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 인근을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건축물 설비

건물 내 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기, 화재발신기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

- 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대

- 허가기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일

- (참고) 아파트 용도 지정기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일

구매자의 신분 또는 목적에 따라 토지거래허가 신청 및 승인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 제한사항

- 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

- 과밀억제권역

- 상대보호구역

6.3. 특이사항

- 임대 관계는 조사되지 않아 미상입니다. (경매 물건 특성상 낙찰 후 점유 관계는 별도 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 건물 자체는 2020년에 사용 승인되어 비교적 최신 상태를 유지하고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 구매 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 전반적으로 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 부재 및 보증금 미인수 조건으로 명확한 권리 분석 가능

* 지하철 6호선 응암역 이용이 편리한 역세권 입지

* 비교적 최신 건물로 리모델링 비용 절감 가능성

* 신사동 일대 주거지로서의 안정적인 가치

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매/전월세 정보에 따르면, 유사 면적 및 건물의 시세는 다음과 같이 분석됩니다.

- 신한노블레스(82.37㎡): 2026년 5월 39,000만원 (약 473만원/㎡)

- 미건빌라(58.71㎡): 2026년 5월 21,100만원 (약 359만원/㎡)

- 하나쉐르빌(43.53㎡): 2026년 5월 20,000만원 (약 459만원/㎡)

본건(28.31㎡)의 경우, 최근 거래된 면적 43.53㎡ (20,000만원)와 58.71㎡ (21,100만원)의 단위 면적당 가격을 고려할 때, 약 359만원/㎡ ~ 459만원/㎡의 시세를 적용할 수 있습니다.

- 최저 추정가: 28.31㎡ * 359만원/㎡ = 약 10,164만원

- 최고 추정가: 28.31㎡ * 459만원/㎡ = 약 12,994만원

따라서, 본건의 현 시세는 약 10,000만원 ~ 13,000만원 수준으로 분석됩니다.

9.2. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 25,500만원입니다. 그러나 최근 실거래가를 바탕으로 산출된 시세는 10,000만원 ~ 13,000만원 수준으로, 감정가와 상당한 차이를 보이고 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황과 현재 시세 간의 괴리 또는 평가 기준의 차이일 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가

상기 시세 분석 결과를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 저평가된 시세를 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다. 낙찰 후 명도 및 재산권 행사 과정에서 발생할 수 있는 비용, 그리고 성공적인 투자를 위한 수익률을 감안할 때, 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

10. 주변 환경 정보

10.1. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지(서울특별시 은평구 신사동 29-154)에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

10.2. 기타 지역 정보

토지이용계획상 본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.