나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52386 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 522-52 더클래스 103동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정고등학교" 남동측 인근에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택,단독주택 및 학교 등이 혼재한 주택지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 다소 원거리에 지하철역(3호선 연신내역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물 내 5층 503호로서 외벽;석재 및 석재타일 붙임 창호;샷쉬창호 입니다.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)(후첨" 내부구조도 참조")로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,소화설비,화재탐지설비,주차설비,난방설비,도시가스설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 부정형의 토지로 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

지적도 상 남서측으로 로폭 약7-8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1;도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,연립,다세대, 기간;2025.8.26~2026.8.25)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허용대상 용도;아파트,지정기간;2025.10.20~2026.12.31.)) 기호2;도시지역,제1종일반주거지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,연립,다세대, 기간;2025.8.26~2026.8.25)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허용대상 용도;아파트,지정기간;2025.10.20~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 522-52번지, 더 클래스 103동 5층 503호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52386 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 317,000,000원입니다.

건물 전용면적은 42.11㎡ (약 12.74평)이며, 토지 지분 면적은 36.41㎡ (약 11.02평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 특징으로는 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 학교 등이 혼재된 주택지역을 형성하고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 다소 원거리에 지하철 3호선 연신내역이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

지적도 상 남서측으로 폭 약 7-8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경52386)로, 접수일자는 2025년 12월 18일입니다.

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정예지)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 9일

* 확정일자: 2021년 3월 12일

* 배당신고일자: 2024년 1월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 정예지의 임차보증금반환 채권을 양수받았습니다. 주택도시보증공사는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출(2026.04.08.)하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 채권자인 주택도시보증공사에서 제출한 확약서 내용에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 서울 은평구 갈현동의 주택가에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택 및 단지형 다세대 주택들이 밀집해 있습니다.

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 현대빌리지(연립, 1994년식, 46.47㎡): 235,000,000원

* (275-154)(다세대, 1986년식, 49.97㎡): 190,000,000원

* 창성빌라(다세대, 2001년식, 71.91㎡): 330,000,000원

본건은 2014년 준공된 "더 클래스" 단지 내 도시형생활주택으로, 전용면적 42.11㎡ (약 12.74평)입니다.

비교적 최근 연식임을 감안할 때, 주변 연식이 오래된 주택들의 시세보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

제공된 시세 정보와 본건의 감정가(317,000,000원)를 비교해 볼 때, 건물 연식을 고려한 적정 시세는 2억 5천만원에서 3억 2천만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 선정고등학교 인근에 위치한 주거 지역으로, 주변에 주택과 학교가 혼재되어 있어 비교적 조용한 생활 환경을 제공합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2014년에 준공되었으며, 승강기, 주차, 난방, 도시가스 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

서울특별시 은평구 갈현동 522-52 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 실제 거주 시에는 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건이 위치한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어(기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지 거래 시 매수인의 자격 및 거래 목적에 따라 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 과정에 추가적인 절차를 수반할 수 있습니다.

임차권 인수 가능성: 등기부상 임차권(을3, 정예지)은 말소기준권리보다 선순위에 있으나, 채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하겠다는 확약서를 제출하였습니다. 이 확약서의 효력이 확실하다면 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 만일의 경우를 대비한 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 도시형생활주택으로, 2014년에 준공되어 연식 대비 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

주거 환경이 양호하며, 교통 접근성도 무난한 편입니다.

권리분석 상 임차인 관련 복잡한 사항이 있었으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 정리될 가능성이 높습니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 매수자의 거래에 제약을 줄 수 있는 요인이므로, 매수 전에 반드시 관련 규정을 확인해야 합니다.

감정가는 317,000,000원으로, 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려했을 때 합리적인 수준인지 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

안정된 권리관계: 주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차보증금 인수 위험이 제거되어 권리관계가 명확합니다.

입지조건: 은평구 갈현동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 실거주 또는 임대 수익 투자 모두 고려할 수 있습니다.

잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 317,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 시세 정보(2026년 5월 기준)를 바탕으로 분석했을 때, 유사 면적의 건물들은 190,000,000원에서 235,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본 건은 2014년 준공으로 주변 시세 정보에 포함된 건물들보다 연식이 최신이며, 이는 가격에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

하지만 감정가가 ㎡당 약 752만원 수준으로, 제공된 JSON 데이터 상의 ㎡당 시세(약 380만원~500만원)보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

토지거래허가구역이라는 점과 HUG 관련 확약서의 확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 80%~90% 수준인 260,000,000원 ~ 280,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

본 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.