나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14033 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-19 가온빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통임,

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 까치산역(2,5호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2015.05.29) 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.(후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사 지대 내 자체지반 평탄화한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추 표면) <공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권 정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 163-19번지, 가온빌 제2층 제202호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경14033 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 169,000,000원이며, 토지면적 17.79㎡(약 5.38평)와 건물면적 27.39㎡(약 8.29평)에 대해 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2015년 5월 29일로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 일반적인 주거 지역입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 4일 접수된 하나저축은행의 가압류(금액: 15,731,629원)입니다.

이 외에도 주식회사 국민행복기금 가압류, 강서구(서울특별시) 압류, 주택도시보증공사 강제경매 등의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 248,754,473원입니다.

본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금은 220,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2022년 3월 25일, 확정일자는 2022년 3월 7일입니다.

주택도시보증공사(HUG)는 본 건의 채권자(강제경매 신청인)이기도 합니다.

임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 김 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-25

* 확정일자: 2022-03-07

* 배당신고일자: 2024-07-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항은 아래 주의사항 참조.

주의사항:

본건 매각 조건에는 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 임차인에게 추가적인 임대차보증금 반환 의무를 부담하지 않을 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 이 조건이 명확히 이행되는지 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

"신정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

별도의 혐오시설이나 기피시설이 소재한다는 정보는 일반적인 부동산 정보 검색에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

생활 편의시설로는 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 편리하며, 신정초등학교를 비롯한 교육 시설이 가깝습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 HUG 인수조건과 관련된 사항입니다. 매각 조건에 명시된 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 실제 매각 과정에서 원활하게 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예기치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 매각 절차 진행 시 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

또한, 본건은 토지이용계획상 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역), 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

감정평가액 169,000,000원에 비해 임차인 보증금 220,000,000원이 높게 책정되어 있어 복잡성이 있으나, 매각 조건상 매수인이 해당 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높다는 점은 긍정적인 요소입니다.

다만, HUG 관련 조건의 명확한 이행 확인과 공항 관련 규제 등 토지이용 제한 사항을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권(까치산역)에 인접하여 실거주 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 2015년 준공으로 건물 연식이 비교적 젊어, 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* HUG 인수조건이 순조롭게 이행될 경우, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 본 물건의 전용면적(27.39㎡)을 고려할 때, 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 169,000,000원입니다.

인근 최근 매매 사례(2026년 7월)에서 전용면적 19.98㎡가 216,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(전용면적 27.39㎡)의 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

특히, HUG 임차보증금이 220,000,000원임에도 불구하고 매각 조건에 따라 매수인이 이를 인수하지 않는다면, 이는 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다 높은 수준에서 입찰가를 형성할 필요가 있습니다.

현 시세 분석 및 HUG 인수조건의 이점을 감안하여, 200,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.