나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14002 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제9층 제904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 소형아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "까치산역" 등이 소 재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2019.07.31자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 9층 904호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

원룸형 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

이필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 원룸형 아파트 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 약3미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1,2 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)[기호2], 가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 08.26~2026.08.25.), 토지거래 계약에관한 허가구역(용도: 아파트 기간: 2025.10.20~2026. 12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

임차인 김상준의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14002 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제9층 제904호

용도: 도시형생활주택(원룸형 아파트) / 오피스텔 (복합건물)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 4.60㎡ (약 1.39평)

토지지분: 4.60㎡ (약 1.39평)

건물면적: 13.76㎡ (약 4.16평) - 전용면적

건물지분: 13.76㎡ (약 4.16평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물정보:

- 건물명: 양지샤인빌

- 사용승인일: 2019년 7월 31일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 9층 904호

- 총 건물 면적: 1310.58㎡ (약 396.33평)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 915-19, "화곡1동주민센터" 남동측 인근

* 주위환경: 오피스텔, 다세대주택, 소형아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역

* 교통:

- 차량 접근 용이

- 인근 버스정류장 소재

- 지하철 5호선 "까치산역" 소재 (인근에 위치)

* 토지이용계획:

- 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

- 기타 용도지구/구역: 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(접합), 과밀억제권역

- 제한사항: 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등, 아파트)

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 지상권 (명시된 개요 없음)

* 권리분석 요약:

- 임차인 1: LIMIULIIA

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2025-11-08 (주의: 미래 날짜로, 데이터 오류 가능성 또는 특이사항 존재)

- 대항력: 없음

- 임차인 2: 주택도시보증공사 (임차인 김상준의 주택임차권 승계)

- 보증금: 178,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019-10-10

- 확정일자: 2019-09-25

- 배당신고일자: 2024-08-27

- 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

- 비고: 본 건 매각 시, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 함. 이는 본 건 매각의 핵심 조건이며, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 매수인에게 불리할 수 있음.

* 총 등기부채권액: 1,398,000,000원 (가압류, 압류, 강제경매 등 포함)

* 말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사 가압류, 2023-11-15 접수)

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 서울 서남권의 복합 상업 및 주거 지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 소형 아파트 등이 밀집해 있어 유동인구와 배후수요가 일정 수준 확보되어 있음. 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권 기능을 수행함.

* 잠재적 혐오시설:

- 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 조사 범위를 기준으로, 해당 물건지(서울특별시 강서구 화곡동 915-19) 인근에 주거 환경에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

- 인근 "화곡1동주민센터" 이용 편리

- 지하철 5호선 "까치산역" 인접으로 대중교통 이용 용이

- 주변 근린생활시설을 통한 일상생활 편의 가능

* 주거환경:

- 비교적 최근에 사용승인된 건물(2019년)로, 현대적인 건축 구조 및 설비를 갖추고 있음.

- 원룸형 아파트로 1인 가구나 소형 가구에 적합한 주거 형태.

6. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건: 본 건 매각의 가장 큰 리스크 요인. HUG가 임차권 승계에 따른 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건을 매수인이 부담해야 하는지, 혹은 HUG 측의 이행 여부에 따라 매각 자체가 유효해지는지에 대한 명확한 해석이 필요함. 조건 불이행 시 법적 분쟁 소지 존재.

* 임차인 LIMIULIIA의 전입일자: 2025년 11월 8일로, 조사 시점(2026년 9월 25일)보다 미래 날짜로 되어 있음. 이는 데이터 오류일 가능성이 높으나, 만약 실제라면 미래에 발생할 수 있는 권리 관계 변동에 대한 확인이 필요.

* 토지거래계약허가구역 지정: 외국인 등 특정 매수자에 대한 거래 제한이 있을 수 있어, 매수 시 확인 필요.

* 채권 총액: 1,398,000,000원으로 높은 편이며, 이는 경매 진행 과정에서 채권자들의 권리 행사나 채권 회수 노력으로 인한 복잡성을 내포함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 아파트(원룸형)로, 비교적 신축 건물이며 지하철역 인근에 자리하고 있어 입지 자체는 양호한 편입니다. 그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 매각 조건입니다. HUG가 임대차보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점은, 해당 조건의 이행 여부가 매수인의 권리 관계에 결정적인 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다. 또한, 임차인 LIMIULIIA의 미래 전입일자 정보는 오류 가능성이 높아 보이나, 확인이 필요합니다. 이러한 권리 관계의 복잡성을 고려할 때, 본 건은 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 소형 아파트: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 1인 가구 수요에 적합한 전용면적(13.76㎡)을 가지고 있음.

* 역세권 입지: 지하철 "까치산역" 인접으로 대중교통 이용이 편리하여 직장인 등 1인 가구의 선호도가 높을 수 있음.

* 잠재적 가치: HUG 관련 조건이 원만히 해결될 경우, 임차권 관련 부담 없이 물건을 취득하여 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 존재함.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (주택도시보증공사 관련 조건에 따라 매수인이 직접 인수하는 임대차보증금 없음)

* 입찰가 산정 고려사항:

- 감정가: 150,000,000원

- 본 건은 HUG 임차권 관련 조건이 매우 중요한 변수이며, 해당 조건의 이행 여부와 관련된 법률적 검토가 필수적입니다.

- 입찰가는 이러한 불확실성을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

- 보수적인 관점에서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

- 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원 (추천)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.