나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13978 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"신월초등학교" 남서측 인근에 소재하며,주위는 다세대주택 , 단독주택,소규모 근린생활시설 및 학교 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 진,출입이 가능하며,인근에 노선 버스정류장 및 화곡역(지하철5호선) 등이 위치하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조,평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제302호(사용승인일;2021.11.15.)로서 외벽;석재 타일 붙임 마감 창호;새쉬창호 입니다.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대; 별첨 "내부구조도"참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비,승강기설비,화재탐지 및 ,주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 인접도로와 등고 평탄시되는 세장형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약 6미터,북동측으로 폭 약3미터의 막다른 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~2 공히 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등.용도;단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트 기간;2025.10.20~2026.12.31) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13978 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 262,000,000원

토지면적: 18.80㎡ (약 5.68평)

토지지분: 18.8㎡ (약 5.68평)

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.72㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2021년 11월 15일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재한 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

권리요약:

본건은 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행되는 물건입니다. 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 주택임차권(소종유, 보증금 345,000,000원)이 등기되어 있으나, 이는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(접수일자: 2025년 12월 18일)입니다.

인수되는 권리:

본 건은 매각으로 인해 기존의 모든 권리가 소멸되므로, 매수인에게 인수되는 권리나 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (소 *)

- 보증금: 345,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 1월 14일

- 확정일자: 2021년 12월 15일

- 배당신고일자: 2023년 2월 2일

- 대항력: 없음

주의사항:

본 건은 "HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 진행됩니다. 이는 주택도시보증공사가 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도, 잔여 보증금에 대해 매수인에게 별도로 반환 청구를 하지 않는다는 조건으로 매각된다는 것을 의미합니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 채무를 인수하지 않게 됩니다.

1.3. 상권분석

주변 매매 사례:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2019년식 다세대주택(전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 1일 216,000,000원(약 2.16억원)에 거래되었습니다. 이는 단위 면적당 약 10,810,810원/㎡ 수준입니다. 본건은 2021년 준공된 도시형생활주택으로, 면적은 29.72㎡입니다. 이를 환산하면 유사 면적당 가격으로 약 321,000,000원 수준이 될 수 있으나, 이는 일반 거래 사례 기준이며 경매 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

시세 종합:

본 건의 감정가는 262,000,000원으로, 유사한 연식의 주변 거래 사례(2.16억원)보다 면적이 넓음에도 불구하고 가격 차이가 크게 나지 않아, 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 가격적인 메리트가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 신월초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

건물 설비:

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

특별 매각 조건:

본 건의 핵심적인 리스크는 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점입니다. 이 특별 매각 조건이 법적으로 명확하고 완벽하게 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 보증금 관련 채무가 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 매각허가 결정 시 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획:

본건 토지는 서울특별시 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위, 용도 변경, 재건축 등과 관련하여 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 파악되지 않았습니다. 제공된 정보에 따르면 신월초등학교 등 교육시설과 주거 밀집 지역으로 구성되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 에이엔타워는 2021년에 준공된 비교적 신축급의 도시형생활주택입니다. 입지적으로 지하철 5호선 화곡역과 다소 거리가 있으나 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 권리 관계가 명확하고, 특히 주택도시보증공사의 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 임차인의 보증금 관련 채무를 인수하지 않는다는 점이 큰 장점입니다. 명도 완료 후 즉시 활용 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 특별 매각 조건의 법적 이행 여부를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없습니다.

* 임차 보증금 부담 없음: HUG의 특별 매각 조건에 따라 임차인 보증금 반환 관련 채무 부담이 없습니다.

* 우수한 접근성: 화곡역 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 262,000,000원입니다. 유사 연식의 주변 거래 사례(전용면적 19.98㎡, 2.16억원)와 비교 시, 본건(전용면적 29.72㎡)의 감정가는 시장 가치 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

매수인이 인수할 보증금 채무가 없고, 특별 매각 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 감정가 이상의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 제안하며, 권장 입찰가는 280,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.