나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13983 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 '방화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제2층 제203호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 / 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1은 '오피스텔'으로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 4필 일단의 가장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측, 동측, 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 방화동 612 및 612-212 : 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단 위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교 육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31). - 방화동 612-213 및 612-214 : 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지 구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상 대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보 건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래 계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13983 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 236,000,000원

토지면적: 8.28㎡ (약 2.5평)

건물면적: 24.55㎡ (약 7.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (채권금액: 230,000,000원)

건축물 정보:

건물명: 마곡 킹덤 펜타리움

준공일: 2021년 1월 8일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

규모: 지하 1층, 지상 11층 중 제2층 제203호 (102동)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 방화동 '방화중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 상업 복합 지역입니다.

교통:

인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 5호선 마곡역 및 9호선 마곡나루역 이용이 가능하여 서울 전역으로의 접근성이 우수합니다.

도로: 대상 물건 북측, 동측, 남측으로 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로, 중로3류(폭 12m~15m), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 시설의 적용을 받는 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 을구의 주택임차권 (을3, 공 ) 및 기타 갑구 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(공 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 15일

확정일자: 2021년 9월 28일

대항력: 없음

비고: 특별매각조건에 따라 임차인의 대항력이 포기되었으며, 매수인은 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않습니다.

총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 마곡 킹덤 펜타리움은 오피스텔, 사무소, 근린생활시설, 공동주택(다세대) 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

인근 마곡지구의 활발한 개발과 다수 기업의 입주로 인한 배후수요가 풍부하며, 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

주변에 방화중학교, 다수의 아파트 단지 등이 있어 고정적인 수요 확보가 가능한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 방화중학교, 방화초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

문화/여가: 마곡문화공원, LG아트센터 등 문화시설 접근성이 우수합니다.

의료시설: 대형 병원 이용 시 마곡지구 중심부 또는 인근 지역을 이용해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 주택도시보증공사(HUG)의 보증 관련 사항으로, 경매 절차 및 조건에 일부 변동이 있었음을 시사합니다.

임차인 대항력 포기 조건: 본 건 매각의 주요 조건으로, 임차인의 대항력이 포기되었으며 매수인은 임차인의 보증금 채권을 인수하지 않습니다. 이는 명확한 말소 절차 확인 및 이행 여부를 통해 매수인의 권리를 보호받아야 합니다.

토지 이용 제한: 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역(77-257m 고도 제한), 토지거래계약 허가구역 등 일부 행위 제한이 존재합니다.

혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 심각한 혐오시설이 보고된 바는 없습니다. 다만, 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음 등은 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 마곡지구의 편리한 교통망과 풍부한 배후수요를 갖춘 신축 오피스텔입니다.

최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수하는 보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 경매 고유의 특별 조건을 명확히 이해하고 진행하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

마곡지구 신축 오피스텔: 마곡지구는 지속적인 개발과 대기업 입주로 인해 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

우수한 교통 환경: 지하철 5, 9호선 이용이 편리하여 서울 주요 업무지구 접근성이 뛰어납니다.

최근 실거래가 반영: 최근 실거래가 수준을 고려하여 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 권리 부담 없이 안전하게 취득 가능한 물건입니다 (단, 특별 매각 조건 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2024년 3월 29일: 22,500만원 (전용면적 22.96㎡)

2024년 8월 1일: 21,500만원 (전용면적 23.47㎡)

2023년 12월 22일: 22,500만원 (전용면적 23.8㎡)

분석: 최근 실거래가는 면적별로 약 915만원/㎡에서 980만원/㎡ 수준을 형성하고 있으며, 본건의 감정가는 236,000,000원(약 961만원/㎡)입니다. 가장 최근 거래된 2024년 8월 1일 거래 사례(21,500만원)와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 21,500만원에서 23,000만원 사이로 판단됩니다.

추천 입찰가: 이러한 분석을 바탕으로, 22,500만원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 범위 내에 있으면서도 감정가 대비 합리적인 가격으로, 성공적인 낙찰 및 투자 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

참고사항: 입찰 전, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건의 최종 이행 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다. (총 인수 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.