나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13967 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-1 피크빌양천 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월3동주민센터 "북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 빌라(다세대주택), 도시형생활주택(단지형다세대), 어린이공원 및 경노덩, 소규모 단지의 금하뜨라네아파트 등이 혼재하는 제2종일반주거지역내 주택지대로 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 지하철역은 다소 원거리이며, 북서측 인근의 가로공원로와 북동측 인근의 남부순환로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 이용가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (털근)콘크리트지붕 6층건중 제4층 제402호로서 2021.04.08.사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었음. 마감구조는 외벽: 전면부위는 화강석판재 붙임. 기타면은 치장벽돌 노출쌓기임. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일 마감. 창호 :하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 방2, 거실1, 주방/식당1, 룍실/화장실1, 발코니 등으로 이용 됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로 파크빌양천(도시형생활주택) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북층으로 노폭 약6M 포장도로에, 동측으로 노폭 약4M의 막힌도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역,<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방 지 및 소음대책지역의 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시 설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도(77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(2014-09-09)(지목: 도로 한정, 지정기간: 2024.09.10~2020.09 09일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독주택, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역( 아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31). 토지기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역. 가축사육제한구역,<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음방 지 및 소음대책지역의 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시 설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도(77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(2014-09-09)(지목: 도로 한정, 지정기간: 2024.09.10~2020.09 09일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독주택, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역( 아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :'임대관계 미상임. *.2023.06.29.서울넘부지방법원의 임차권등기명령(2023카임1471)에 의거 주택임차 권 설정됨.(임차보증금:246,000,000원임.). 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13967 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 157-1 피크빌양천 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 244,000,000원

토지면적: 15.42㎡ (약 4.66평)

토지지분: 15.42㎡ (약 4.66평)

건물면적: 24.78㎡ (약 7.50평)

건물지분: 24.78㎡ (약 7.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축연도: 2021년 04월 08일 사용승인

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월3동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 빌라, 도시형생활주택, 아파트 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 지하철역은 다소 원거리에 위치합니다. 다만, 북서측 인근의 가로공원로와 북동측 인근의 남부순환로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

건물은 북측 노폭 약 6미터 포장도로에, 동측 노폭 약 4미터 막힌 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 01월 27일 포천세무서장 압류 (갑3)

등기부 현황:

소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2) 등 소유권 관련 사항이 있습니다.

주택임차권(을3, 최유진)은 보증금 246,000,000원으로 등기되었으나, 말소 예정으로 확인됩니다.

압류(갑3, 갑4, 갑5) 및 강제경매(갑6, 주택도시보증공사)가 등기되어 있습니다.

채권 총액: 246,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 고지된 내용 없음 (지상권 등)

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원. 특별매각조건에 따라 임차권 등기는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력은 포기 조건으로 매각됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: REYMEKAIELA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-24

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최유진)

보증금: 246,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-04

확정일자: 2021-05-10

배당신고일자: 2023-07-12

대항력: 없음

비고: HUG 보증 임차인으로, 대항력 포기 조건 매각으로 인해 인수 부담 없음.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 제2종일반주거지역 내 주택 밀집 지역으로, 신월3동 주민센터가 인근에 위치합니다. 주변에 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 존재합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 4층 402호, 2021년 4월 8일 사용승인. 1층 필로티 주차장.

내부 구조: 도시형생활주택으로 방 2, 거실 1, 주방/식당 1, 욕실/화장실 1, 발코니 등으로 이용.

설비 내역: 위생·급배수 시설, 개별난방(도시가스), 승강기, CCTV, 주차장 시설 구비.

주변 편의시설: 신월3동 주민센터 등 근린시설 이용 가능.

최근 매매 정보 분석:

- 2026년 5월, 신월동 460-5번지 (연립, 1981년 준공, 55.27㎡): 210,000,000원 (약 380,000원/㎡)

- 2026년 5월, 신월동 523-26번지 (다세대, 2017년 준공, 52.41㎡): 302,000,000원 (약 576,000원/㎡)

- 2026년 5월, 신월동 9-3번지 (다세대, 2019년 준공, 55.56㎡): 329,000,000원 (약 592,000원/㎡)

분석: 본건은 2021년 준공으로 비교 대상보다 신축인 점이 장점입니다. 비교 대상 물건들의 면적(50~55㎡대)이 본건(24.78㎡)보다 넓으며, 준공 연도가 본건보다 오래되었습니다. 그럼에도 불구하고 비교 대상 물건들의 거래가 3억 원 내외임을 고려할 때, 본건의 감정가 2억 4,400만 원은 신축 프리미엄을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 거래 허가 구역: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역 외 다수의 규제 지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가구역 지정이 있으므로, 매수인은 취득 시 관련 법규에 따른 허가 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 공항 관련 지역: 제3종 구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음 및 관련 시설 이용에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 경매가 진행될 수 있으나, 본 건만 단독으로 경매가 진행되는 것으로 파악됩니다. (추가 확인 필요)

* HUG 인수 조건 변경: HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 임차인 관련 직접적인 인수 부담은 없으나, 관련 절차 및 최종 확정 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 소형 면적(전용 24.78㎡)을 가지고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하며, HUG 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 주변 시세 분석 시, 비교 대상 물건들의 면적 및 연식 대비 본건의 감정가는 신축이라는 점을 감안할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 토지 거래 허가 구역 지정 등 일부 제한 사항에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구, 신혼부부 등 실수요자에게 매력적이며, 소액 투자 및 갭 투자 상품으로 적합합니다.

* 권리관계 명확: HUG 관련 임차인의 대항력 포기 조건으로 인수 부담이 없습니다.

* 교통 접근성: 지하철역과는 다소 거리가 있으나, 주요 도로 인근에 위치하여 버스 노선 이용이 편리합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 244,000,000원

주변 시세 분석:

비교 대상인 2017년, 2019년 준공된 50~55㎡ 면적의 다세대 주택들이 3억 2천만 원 내외에 거래된 점을 고려하면, 본건은 면적이 작지만 신축(2021년)이라는 점이 가격에 반영될 것으로 예상됩니다.

신축 소형 주택의 희소성과 수요를 고려하여 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰이 이루어질 수 있습니다.

토지 거래 허가 구역 지정 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금: 0원

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 244,000,000원 ~ 268,400,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

시세 분석:

최근 50~55㎡ 면적의 다세대 주택들이 3억 원 내외로 거래되는 점을 볼 때, 본건(24.78㎡)의 시세를 단순히 면적으로 비례하여 계산하기는 어렵습니다. 일반적으로 소형 면적일수록 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있으나, 비교 대상 물건과의 연식 차이, 정확한 위치, 내부 상태 등을 고려해야 합니다.

본건은 2021년 준공이라는 점을 감안하면, 감정가 2억 4,400만 원은 신축 프리미엄을 반영한 것으로 보입니다. 다만, 비교 대상 주택의 단위 면적당 가격과 비교했을 때 다소 높은 편일 수 있습니다.

따라서, 실수요자 및 투자자들의 관심 정도, 경쟁 입찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 하며, 안전 마진 확보를 위해서는 감정가를 약간 상회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.

최종 권장 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

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