나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13943 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울강서경찰서" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상20층 중 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2022-4-18) 외벽: 돌붙임 및 모르타르위페인팅 마감 등 창호: PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 거실겸주방, 욕실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 자주식 및 기계식 주차장, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형 토지로서, 주상복합 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로 및 북측으로 중로의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13943 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제5층 제502호

용도: 오피스텔

감정가: 213,000,000원

토지면적: 3.69㎡ (약 1.12평)

토지지분: 3.69㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

건물지분: 20.33㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

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1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울강서경찰서" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하고 있어 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 동측으로는 광대로, 북측으로는 중로의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다. 토지는 일단의 사다리형으로, 현재 주상복합 건부지로 이용 중에 있습니다.

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1.2. 권리분석

등기부등본 상 모든 권리는 말소 예정으로, 말소기준권리인 삼성카드의 가압류(2023.11.07.)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 강제경매 개시 결정의 채권자는 주택도시보증공사이며, 총 등기부채권 합계는 231,209,917원입니다.

집합건물 등기부 요약 상 '을1' 권리로 주택임차권(이상현, 185,000,000원)이 있으나, 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 또한, 임차인 현황 상 이상현은 전입일자(2022-06-24) 및 확정일자(2022-07-07)를 갖추었으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

매각기일 진행 시, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차인에게 보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 의미하나, 낙찰자는 특별 매각조건을 반드시 확인하고 이해한 후 입찰에 참여해야 합니다.

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1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동은 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 서울강서경찰서가 위치하여 비교적 안정적인 치안 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 대로변에 접하고 있어 유동인구 및 접근성이 용이한 편입니다. 상권은 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼합된 형태를 띠고 있으며, 지역 내 소비 활동이 가능한 상업 지구에 해당합니다.

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1.4. 생활정보

본 건 오피스텔은 2022년 4월 18일에 사용 승인된 신축 건물(미래안포레)로, 최신식 설비를 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 전용면적 20.33㎡ (약 6.15평)의 방, 거실 겸 주방, 욕실로 구성된 오피스텔입니다. 전기, 승강기, 개별 도시가스 난방, 위생 및 급배수 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 자주식 및 기계식 주차장이 마련되어 있어 차량 주차가 가능합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 임차인 관련 특별 매각 조건입니다. 비록 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있고 등기부상 말소 예정이나, 매각 조건에서 매수인이 임차인 관련 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의해야 하는 조건이 붙어있습니다. 이는 향후 임차인과의 관계에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 입찰 전 해당 조건을 명확히 이해하는 것이 필수적입니다.

또한, 본 물건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항)으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 행위 제한 등이 있을 수 있습니다. 이 외에도 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 건축 규제가 적용되므로, 관련 부서에 정확한 확인이 필요합니다.

현재 검색 결과상으로는 해당 물건지 주변에 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되지 않았습니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 최신식 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 좋은 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 상승 추세를 보이고 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 특별 매각 조건으로 인한 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 충분한 검토와 이해가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

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1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 서울 강서구 화곡동이라는 위치적 장점과 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로 공실 위험이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 가격 경쟁력: 임차인 관련 특수 조건으로 인해 시장 가격 대비 저가 매수 기회가 발생할 수 있습니다.

2줄 띄우기

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 213,000,000원입니다. 최근 실거래 사례로는 2024년 3월 20일에 195,000,000원(7층), 2025년 9월 14일에 230,000,000원(19층)에 거래되었습니다.

현재 본 건은 임차인 관련 특별 매각 조건으로 인해 입찰에 참여하는 데 있어 리스크가 존재합니다. 그럼에도 불구하고, 최근 최고 실거래가 수준 및 감정가를 고려하고, 특별 매각 조건을 감안한 적정 낙찰가율을 적용했을 때, 218,000,000원 ~ 228,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이 중 222,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 104.2% 수준으로, 최근 실거래가(230,000,000원)보다는 낮지만, 신축 오피스텔로서의 가치를 반영한 금액입니다. 본 예상가는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.1.물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13943 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105 미래안포레 제5층 제502호

용도: 오피스텔

감정가: 213,000,000원

토지면적: 3.69㎡ (약 1.12평)

토지지분: 3.69㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

건물지분: 20.33㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울강서경찰서" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하고 있어 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 동측으로는 광대로, 북측으로는 중로의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다. 토지는 일단의 사다리형으로, 현재 주상복합 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 모든 권리는 말소 예정으로, 말소기준권리인 삼성카드의 가압류(2023.11.07.)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 강제경매 개시 결정의 채권자는 주택도시보증공사이며, 총 등기부채권 합계는 231,209,917원입니다.

집합건물 등기부 요약 상 '을1' 권리로 주택임차권(이상현, 185,000,000원)이 있으나, 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 또한, 임차인 현황 상 이상현은 전입일자(2022-06-24) 및 확정일자(2022-07-07)를 갖추었으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

매각기일 진행 시, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차인에게 보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 의미하나, 낙찰자는 특별 매각조건을 반드시 확인하고 이해한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동은 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 서울강서경찰서가 위치하여 비교적 안정적인 치안 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 대로변에 접하고 있어 유동인구 및 접근성이 용이한 편입니다. 상권은 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼합된 형태를 띠고 있으며, 지역 내 소비 활동이 가능한 상업 지구에 해당합니다.

1.4. 생활정보

본 건 오피스텔은 2022년 4월 18일에 사용 승인된 신축 건물(미래안포레)로, 최신식 설비를 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 전용면적 20.33㎡ (약 6.15평)의 방, 거실 겸 주방, 욕실로 구성된 오피스텔입니다. 전기, 승강기, 개별 도시가스 난방, 위생 및 급배수 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 자주식 및 기계식 주차장이 마련되어 있어 차량 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 임차인 관련 특별 매각 조건입니다. 비록 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있고 등기부상 말소 예정이나, 매각 조건에서 매수인이 임차인 관련 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의해야 하는 조건이 붙어있습니다. 이는 향후 임차인과의 관계에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 입찰 전 해당 조건을 명확히 이해하는 것이 필수적입니다.

또한, 본 물건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항)으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 행위 제한 등이 있을 수 있습니다. 이 외에도 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 건축 규제가 적용되므로, 관련 부서에 정확한 확인이 필요합니다.

현재 검색 결과상으로는 해당 물건지 주변에 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 최신식 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 좋은 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 상승 추세를 보이고 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 특별 매각 조건으로 인한 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 충분한 검토와 이해가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 서울 강서구 화곡동이라는 위치적 장점과 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로 공실 위험이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 가격 경쟁력: 임차인 관련 특수 조건으로 인해 시장 가격 대비 저가 매수 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 213,000,000원입니다. 최근 실거래 사례로는 2024년 3월 20일에 195,000,000원(7층), 2025년 9월 14일에 230,000,000원(19층)에 거래되었습니다.

현재 본 건은 임차인 관련 특별 매각 조건으로 인해 입찰에 참여하는 데 있어 리스크가 존재합니다. 그럼에도 불구하고, 최근 최고 실거래가 수준 및 감정가를 고려하고, 특별 매각 조건을 감안한 적정 낙찰가율을 적용했을 때, 218,000,000원 ~ 228,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이 중 222,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 104.2% 수준으로, 최근 실거래가(230,000,000원)보다는 낮지만, 신축 오피스텔로서의 가치를 반영한 금액입니다. 본 예상가는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.