나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13872 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '문성초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '구로디지털단지역'(지하철 2호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제5층 제502호로서, 사용승인일: 2021.06.25. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지이며 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) ~ (3) : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13872 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제5층 제502호

용도: 오피스텔

건축일: 2021년 6월 25일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제5층 제502호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 228,000,000원

토지면적: 8.86㎡ (약 2.68평)

토지 지분: 8.8617㎡ (약 2.68평)

건물면적: 22.22㎡ (약 6.72평)

건물 지분: 22.22㎡ (약 6.72평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '문성초등학교' 북동측 인근에 위치함.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 환경

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

지하철 2호선 '구로디지털단지역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 환경은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 2021-07-02 (원정희 외 2명)

주택임차권: 2023-10-25 (이유진, 임차보증금 265,000,000원, 말소 예정)

공유자전원지분전부이전: 2021-10-26 (정소진)

가압류: 서민금융진흥원 (2023-11-01, 말소 예정)

가압류: 주택도시보증공사 (2024-04-02, 말소 예정)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-17, 사건번호 2025타경13872, 말소 예정)

압류: 부천세무서장 (2026-04-14, 말소 예정)

압류: 부천시 (2026-04-20, 말소 예정)

등기부채권 총액: 301,145,707원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-14

* 확정일자: 2021-09-15

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 말소기준 권리 및 소멸 기준

본 건의 말소기준 권리는 2023년 11월 1일 접수된 서민금융진흥원의 가압류임.

경매 절차를 통해 위 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 특별매각조건에 따라 임차권등기의 말소가 조건이므로, 명도를 진행해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 독산동 일대의 오피스텔 밀집 지역에 속해 있으며, 근린생활시설이 분포하여 상업 활동이 이루어지고 있음.

인근 구로디지털단지역은 대규모 IT 산업 단지로 관련 종사자들을 위한 상업 및 업무 시설이 발달한 지역임.

4.2. 지역 특징

오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 주거 및 업무 복합 기능을 하는 지역임.

구로디지털단지역과의 연계성을 바탕으로 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 각종 상가와 편의 시설이 소재하여 생활이 편리할 것으로 예상됨.

대형 마트, 병원, 은행 등은 구로디지털단지역 인근을 이용해야 할 것으로 보임.

5.2. 교육 시설

인근에 문성초등학교가 위치하고 있으며, 그 외 초·중·고등학교가 분포하고 있어 교육 환경은 보통 수준임.

다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학원 개설 등 특정 용도에 제한이 있을 수 있으니 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 강제경매를 진행 중이며, 특별매각조건에 따라 임차인의 대항력 포기 및 말소 조건이 붙어 있어 명도 관련 리스크를 주의해야 함.

6.2. 법적/행정적 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 용도나 개발에 제한이 있을 수 있음. 자세한 사항은 관련 부서 확인 필요.

6.3. 기타 리스크

현장 방문 시 폐문부재로 내부 구조 및 이용상황 확인이 불가했음. 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있음. 경매 참여 전 재확인 필수.

주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 구로디지털단지 인접 지역의 특성상 산업 시설과의 근접성은 고려해야 할 사항임.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 오피스텔로, 구로디지털단지역 인근에 위치하여 직주근접성이 우수함.

감정가는 2억 2천 8백만원이며, 현재 등기부상 총 채무액이 3억원을 초과하여 신건으로 경매가 진행되는 상황임.

주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, 특별매각조건에 따라 임차인의 대항력 포기 및 말소 조건이 있어 명도 관련 리스크를 신중히 검토해야 함.

신축 건물이라는 장점과 함께, 다양한 법적/행정적 제한 사항을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)로 즉시 사용 가능한 상태임.

구로디지털단지역 인근의 풍부한 배후 수요를 기반으로 임대 수익 창출 가능성이 높음.

적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

주변 개발 계획 등 호재 파악 시 가치 상승 여력 있음.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 약 2억원에서 2억 6천만원 수준으로 파악됨. 감정가 228,000,000원은 현재 시세 범위 내에 있으며, 특히 신축임을 감안하면 적정 수준으로 판단됨.

보증금 인수 금액이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 특수 조건이 있으므로, 명도 비용 및 예상치 못한 발생 비용을 고려해야 함.

* 최종 예상 입찰가: 225,000,000원 ~ 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.