나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13960 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 799-6 메트로비즈타워 제1층 제104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '지하철(5호선) 마곡역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 사무소 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 마곡역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상10층 건물 내 제1층 제104호 및 제1층 제105호로서, (사용승인일 : 2019-08-30) 외벽 : 석재 및 복합패널 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등 바닥 : 데코타일 마감 등

이용상태

공부상 용도는 제1종근린생활시설이며, 조사일 현재 일련번호(1,2) 경계벽 제거 후 2개 호수 통합하여 상호 '이여곰탕' 음식점으로 이용중임. (후첨 '건물이용상태', '사진용지' 참조)

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 천장형 냉난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12m, 남측으로 노폭 약 18m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

본건 일련번호(1,2)는 공부상 독립된 각각의 구분건물이나, 현황 2개 호수간 경계벽 제거후 통합하여 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13960 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 799-6 메트로비즈타워 제1층 제104호

용도: 근린상가

감정가: 2,259,000,000원

토지면적: 18.93㎡ (약 5.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.41㎡ (약 18.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 도시개발구역

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 소재하며, 지하철 5호선 마곡역 남동측 인근에 위치합니다.

주위로는 오피스텔, 근린생활시설, 사무소 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 기능이 복합된 지역입니다.

교통 환경은 지하철 5호선 마곡역과 다수의 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로의 진출입도 용이하며, 북측으로는 노폭 약 12m, 남측으로는 약 18m의 포장도로에 접하고 있습니다.

본건이 위치한 지역은 공항과 가까워 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제한이 될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 민

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2025-11-18

* 확정일자: 2025-11-18

* 대항력: 없음

* 비고: 상호 '이여곰탕'으로 운영 중.

인수 보증금 합계: 0원

이는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않음을 의미합니다.

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리인 우리은행 근저당(을1, 2020-02-11)보다 후순위인 모든 권리(을2, 갑3, 갑4, 갑5)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,392,010,493원입니다.

물건명세서 참고사항:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 정보 없음).

본 물건(1, 2호)은 공부상 별개의 구분건물이지만, 현황은 경계벽이 제거된 상태로 통합되어 음식점으로 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 마곡동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 사무소가 밀집한 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현재 본건은 제1종근린생활시설로 등록되어 있으며, '이여곰탕'이라는 상호로 2개 호수를 통합하여 음식점으로 운영 중입니다. 이는 안정적인 수익 창출 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 지하철 5호선 마곡역에서 멀지 않은 곳에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변이 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역이므로, 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

상업 및 업무 시설이 발달한 지역 특성상 유동 인구가 많아 상가 운영에 긍정적인 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 민상호 씨는 대항력이 없으므로 명도 대상입니다. 그러나 보증금 3천만원이 있으므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 통합 사용: 공부상 독립된 두 개 호수를 경계벽을 제거하고 통합하여 사용하고 있습니다. 이는 추후 원상복구 명령 대상이 될 수 있으며, 명도 시 원상복구 비용에 대한 협의 또는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 일반 경매와 달리 유동화 전문회사에서 진행하는 물건으로, 절차 진행 시 특이사항이 발생할 수 있습니다.

* 공항/군사 제한: 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 용도 변경이나 증축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡지구의 핵심 상권에 위치한 근린상가입니다. 지하철역 인근의 우수한 입지 조건과 현재 음식점으로 활발히 영업 중이라는 점은 큰 장점입니다. 마곡지구 개발과 함께 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 공부상 통합 사용, 공항 관련 제한, 유동화 물건이라는 점은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 마곡역 인근으로 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 마곡지구의 성장 잠재력: 첨단 산업단지와 주거, 상업 시설이 어우러진 마곡지구의 미래 가치가 높습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 현재 '이여곰탕' 음식점으로 영업 중이며, 상권 활성화로 인한 꾸준한 수익 창출이 가능합니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인이 완료되어 건물 상태가 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 부담해야 할 임차인 관련 인수 금액은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 시세, 인근 상가 거래 사례, 본건의 예상 수익률, 명도 비용, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 정보의 한계로 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 2,259,000,000원을 기준으로 시장 상황과 본건의 가치를 면밀히 분석하여 전략적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.