나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13924 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 '9호선 선유도역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 9호선 선유도역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제9층 제903호로서, (사용승인일 : 2021-01-29) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기되어 있음.(임차보증금 : 271,000,000원)

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제9층 제903호에 소재하고 있습니다. 건물은 2021년 1월 29일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 14층 건물로, 본 물건은 그중 9층에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 8.23㎡ (약 2.49평)이며, 건물 전용면적은 19.05㎡ (약 5.76평)입니다. 최근 거래 정보에 따르면 해당 호실의 실사용 면적은 약 28.285㎡ (약 8.56평)으로 기재되어 있습니다.

1.3. 거래 및 경매 정보

본건의 감정가는 279,000,000원입니다. 경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동6가에 위치하며, 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 업무 환경이 혼합되어 있습니다.

2.2. 교통상황

지하철 9호선 선유도역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량 진출입도 용이한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 사다리형의 평탄한 토지로, 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중에 있습니다. 남동측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. (세부 사항은 관련 부서에 확인이 필요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상, 소유권 이전, 신탁등기 말소, 주택임차권(백종하, 271,000,000원), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되어 있습니다. 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

* * 주택도시보증공사(백종하): 보증금 271,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-02, 확정일자 2022-02-14. 대항력 없음.

* * 이엘리나: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-23. 대항력 있음.

3.3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2024-03-19)입니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리나 대항력 있는 임차권은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 본 건의 경우, 등기부상 을구의 주택임차권(백종하)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 임차인 이엘리나의 경우 대항력이 있으므로, 특별 매각 조건에 따라 포기되지 않는다면 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 영등포구 양평동 일대는 지하철 9호선 선유도역을 중심으로 오피스텔, 아파트, 주거용 건물과 더불어 다양한 근린생활시설이 공존하는 지역입니다.

4.2. 상권 활성화 요인

역세권이라는 지리적 이점과 함께 주변에 형성된 주거 및 업무 시설의 배후 수요는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

이마트, 홈플러스와 같은 대형마트와 다수의 소매점, 식당 등 다양한 근린생활시설이 인근에 분포하여 일상생활에서의 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

초등학교, 중학교 등 교육시설이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 대해 일반적인 검색을 통해 파악한 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 이엘리나의 경우, 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나 전입일자가 2025년 7월 23일로 기재되어 있습니다. 본 경매의 특별 매각 조건에는 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 내용이 있습니다. 따라서 이 임차인이 매각 조건에 따라 대항력을 포기하는지 여부가 명확하게 확인되어야 합니다. 만약 대항력을 포기하지 않을 경우, 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

6.2. 권리관계 리스크

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서의 불확실성이 존재합니다. 매각 조건에 따라 정리될 가능성이 있으나, 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 최신이지만, 향후 부동산 시장 변동성에 따른 가치 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로서 역세권에 위치하여 입지 및 교통 환경이 매우 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 매각 조건으로 인한 권리 관계의 불확실성, 그리고 HUG 인수조건 변경 등 특별한 조건이 수반되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 입찰 전에 반드시 임차인 관련 사항과 특별 매각 조건을 명확히 확인하고, 명도 가능성 및 예상 비용 등을 철저히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호하며 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 지하철 9호선 선유도역을 이용하기 편리한 역세권 입지를 자랑합니다.

* 성장 가능 지역: 영등포구는 지속적인 개발과 함께 부동산 가치 상승 잠재력이 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

* 시세차익 기회: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 279,000,000원

최근 매매가 (28.285㎡ 기준): 341,130,000원 ~ 354,000,000원 (2025년 7월, 8월 기준, 미래 시점의 거래 정보)

본건의 전용면적(19.05㎡)은 최근 거래된 면적(28.285㎡)보다 작으므로, 이를 감안하여 시세를 환산해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 하지만 명도 과정에서의 제반 비용 및 시간 소요 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

상기 예상 입찰가는 감정가, 미래 시점의 시세, 면적 차이, 특별 매각 조건, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 명도 가능성에 대한 심층 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.