나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13933 [1] 서울특별시 양천구 신정동 933-9 발렌시아펠리스 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양동초등학교" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택등이 소재하는 주거지대임, 북측 후면 국회대로변은 근린생활시시설 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕다세대주택 5층 건물 내 제4층 제403호로서, ("집합건축물대장" 상의 사용승인일은 2015.06.09.임) 외부 : 외장석재 붙임 마감 등. 내부 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택(후첨: "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 2필지 일단의 토지는 대체로 장방형으로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남동측으로 신정중앙로2길의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물의 2필지 토지는 '토지이용계획확인서' 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상 물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하였으며, 내부구조도는 양천구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13933 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 933-9 발렌시아펠리스 제4층 제403호

(도로명 주소: 서울특별시 양천구 신정중앙로2길 11-7)

용도: 다세대주택

건축물명: 발렌시아펠리스

총층수: 5층 (본건 4층)

건물 사용승인일: 2015년 06월 09일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 다세대주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.35㎡ (약 8.27평)

토지지분: 27.35㎡ (약 8.27평)

건물면적: 45.23㎡ (약 13.68평)

건물지분: 45.23㎡ (약 13.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가액

감정가: 374,000,000원

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 전형적인 주거지역입니다. 북측 국회대로변으로는 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

본 건의 말소기준권리는 2024년 04월 03일 접수된 국민건강보험공단의 압류 등기입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다.

등기부상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부상 권리 요약

* 소유권 보존 (2015.06.11)

* 공유자전원지분전부이전 (2015.06.16)

* 소유권 이전 (2021.03.26)

* 소유권 이전 (2022.05.09)

* 압류 (국민건강보험공단, 2024.04.03) - 말소기준권리

* 압류 (양천구, 2024.12.16)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.12.17) - 본건 경매개시결정 등기

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍 )

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 24일

* 확정일자: 2021년 02월 08일

* 배당신고일자: 2023년 05월 09일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특별매각조건

본 건은 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 즉, 매수인은 상기 임차인의 보증금 290,000,000원을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 초등학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 인근 시설

* 교육시설: 양동초등학교 (북측 인근)

* 교통시설: 버스 정류장 (인근)

* 편의시설: 주거지 내 근린생활시설 이용 가능

5.2. 건축물 정보

* 건축물 용도: 다세대주택 (총 11세대)

* 주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 공항시설법상 원추표면구역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재합니다. 경매 참여 전 관련 법규를 상세히 확인하시기 바랍니다.

6.2. 건축물 내부 상태

감정평가서상, 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조 조사가 불가하였으며, 집합건축물대장상의 건축물 현황도를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 작성되었으므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6.3. 특별매각조건 이행 여부

본 건은 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우 매각 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. (현재까지 정보로는 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행 중입니다.)

7. 종합 의견

본 건 서울남부지방법원 2025타경13933 물건은 양천구 신정동에 위치한 발렌시아펠리스 다세대주택 4층입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되며, 특히 임차인의 보증금 290,000,000원 또한 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않는다는 점에서 권리 관계가 매우 깔끔한 물건입니다.

다만, 임차인의 대항력 포기 조건이 매각의 중요한 조건이므로, 해당 조건의 이행 여부를 최종 확인해야 합니다.

건축물 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 등기사항이 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 보증금 미인수: 특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 290,000,000원을 인수하지 않아 낙찰가의 부담이 없습니다.

* 주거지역 내 입지: 양천구 신정동이라는 지역적 장점을 바탕으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 감정가 대비 시세 비교: 제공된 주변 시세 정보와 감정가를 비교 분석하여 시세 차익 가능성을 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 본 건의 면적(45.23㎡) 대비 인근 거래 가격은 254,000,000원에서 333,200,000원 사이로 추정됩니다.

감정평가액은 374,000,000원이나, 최근 시세와의 괴리가 있는 점을 감안할 때, 본 건의 잠재적 가치와 안전한 권리 관계, 임차 보증금 미인수 조건을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 340,000,000원에서 360,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 분석, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.