나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경799 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1155 금천롯데캐슬골드파크3차 제310동 제2층 제279호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천구청역(1호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(금천구청역,1호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상3층건 내 제310동 제2층 제279호로서, (사용승인일:2018.10.30) 외벽: 석재붙임 마감 등,, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 판매시설(현황 '공실')로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 현황 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로, 남서측 및 남동측으로 중로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-08-22), 지구단위계획구역(금천구심), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-08-22)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-08-22)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-08-22)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경799 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1155 금천롯데캐슬골드파크3차 제310동 제2층 제279호

용도: 근린상가

감정가: 297,000,000원

토지면적: 15.71㎡ (약 4.75평)

토지지분: 15.71㎡ (약 4.75평)

건물면적: 58.25㎡ (약 17.62평)

건물지분: 58.2518㎡ (약 17.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건, 별도등기

등기부채권 총액: 254,538,820원

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천구청역(1호선)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 및 대규모 아파트단지가 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 금천구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 신한은행의 근저당권(2024.08.01. 접수, 금241,200,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (예: 갑6 가압류, 갑7 강제경매, 갑8 임의경매)

단, 물건명세서에 따르면 지상권설정등기(2018.12.05. 제235831호, 을구 1번 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 권리관계 사항입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 금천구청역 인근의 상업 및 주거 복합지역에 위치하여 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다. 주변에 아파트단지가 다수 분포하고 있어 배후수요는 양호한 편입니다. 현재 공부상 판매시설이나 현황은 '공실' 상태로 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

지하철 1호선 금천구청역을 통해 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다. 단지 내 상업시설 및 금천구청, 롯데마트 등 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미소멸 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기가 존재하여, 매수인은 이를 부담하고 인수해야 합니다. 지상권의 내용(존속기간, 지료 등)에 따라 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 공실 상태: 현재 공실로 운영 중이므로, 낙찰 후 즉시 임대를 통한 수익 창출이 어려운 상황입니다. 임차인을 확보하기 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건, 중복 사건, 별도 등기: 등기사항에 명시된 유동화 물건, 중복 사건, 별도 등기 등은 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사하므로, 철저한 추가 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등)나 용도에 따라 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

7. 종합 의견

본건은 금천구청역 인근에 위치한 근린상가로서, 입지적 장점과 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기라는 중대한 권리 부담이 존재하므로, 해당 지상권의 구체적인 내용을 파악하고 인수 시 발생하는 법률적, 경제적 영향을 면밀히 검토해야 합니다. 현재 공실 상태이므로 초기 투자 비용 외에 추가적인 운영 자금이 필요할 수 있습니다. 혐오시설 관련 정보는 주변 검색 결과상 특별히 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 금천구청역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 복합 상권: 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

* 자산 가치: 현재 감정가 및 권리관계상 추가적인 시장 분석을 통해 시세 대비 저평가 가능성을 확인할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 미소멸 지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재하므로, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 지상권의 상세 내용, 존속 기간, 지료 수준, 향후 건물 이용 가능성 등을 전문가와 함께 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 지상권 부담으로 인한 가치 하락분을 정확히 산정하지 않고서는 합리적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 전문가 상담 및 철저한 현장 조사를 통해 권리 분석을 완료한 후, 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.