나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13947 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 151-1 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 까치산역 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택,아파트,단독주택 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로 외벽 : 드라이비트마감 창호 : 샷시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 서측으로 노폭 약 6M,4M의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13947 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 151-1 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 287,000,000원

토지 면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

토지 지분: 29.36㎡ (약 8.88평)

건물 면적: 76.63㎡ (약 23.18평)

건물 지분: 76.63㎡ (약 23.18평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOO

건물 주구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층 중 제5층 제502호

건물 준공일: 2000년 9월 29일

주요 용도: 공동주택 (근린생활시설, 다세대주택 8세대)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 까치산역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 6미터와 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2010년 5월 28일자 중앙농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 근저당권, 가압류 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

(채권 총액: 161,598,196원)

등기부상 인수해야 할 권리(보증금 포함)는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

주변이 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

근린생활시설이 함께 소재하여 주거 편의성이 높으며, 지하철역과 인접하여 상업 활동 및 유동 인구 유입 가능성이 있습니다.

지역 내 개발 및 정비 사업이 진행될 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중인 건물 내 5층에 위치한 주거 공간입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주거 지역 내에 위치하여 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 활동에 제한이 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 등기부상 인수되는 임차권은 없음)

건축된 지 약 26년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철역과 인접한 입지, 생활 편의시설 접근성, 안정적인 주거 환경을 갖춘 다세대주택입니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

다만, 강화된 토지이용계획 상의 제한 사항과 임대 관계 미상이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 대중교통 접근성 및 생활 편의 시설 이용 용이성.

안정적인 주거 수요 확보 가능한 지역적 특성.

향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 약 400만원 ~ 430만원/㎡ 수준의 실거래가를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 287,000,000원 (약 374만원/㎡)이며, 최근 실거래가 기준 추정 시세는 약 317,000,000원 (약 414만원/㎡)으로 산정됩니다.

따라서, 감정가 대비 약 106% 수준으로, 낙찰가율 100% ~ 110% 범위 내에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가는 305,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.