나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14052 [1] 서울특별시 양천구 신월동 195-31 우진파크빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2019년 08월 20일) 외벽: 치장벽돌 및 석재 붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 신월동 195-31: 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) (2) 신월동 195-32: 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경14052 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 195-31번지에 위치한 우진파크빌 제5층 제502호 다세대주택입니다. 감정가는 200,000,000원이며, 토지 면적은 23.39㎡(약 7.07평), 건물 면적은 27.10㎡(약 8.19평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

1.2. 건축물 정보

해당 건물은 2019년 08월 20일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 5층에 위치하고 있습니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재 붙임 마감이며, 창호는 샷시창호로 이루어져 있습니다.

1.3. 권리 관계

본 건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로 채권자는 박OO입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 10월 14일자 기흥세무서장의 압류(갑3)입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인 박시애가 있으며, 보증금 183,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 10월 12일, 확정일자 2020년 01월 16일, 배당신고일자 2022년 08월 08일입니다.

등기부 요약 상 을구 3번 주택임차권(박시애)은 '인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구3번 2022. 8. 8. 제161554호 주택임차권등기... 대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 따라서, 임차인 박시애의 보증금 중 배당으로 충당되지 못하는 잔액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

또한, 임차인 유승헌은 대항력이 없습니다.

기타 채권으로는 다수의 압류 및 2025년 12월 22일자 박시애(채권자)의 강제경매개시결정(갑10) 등이 있습니다.

1.4. 면적 정보

* 토지 면적: 23.39㎡ (약 7.07평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 27.10㎡ (약 8.19평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 주요 시설: 서울신원초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 본 건 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 공항소음 방지 및 소음대책지역에 포함되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 주택임차권 (을구 3번, 박시애): 보증금 183,000,000원. 매각으로 소멸되지 않으며, 배당 후 잔액은 매수인이 인수합니다.

3.2. 말소되는 권리

등기부상 말소기준권리(2021년 10월 14일자 압류)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 183,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-12

* 확정일자: 2020-01-16

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 보증금 잔액 인수 가능성 높음.

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-07

* 대항력: 없음

3.4. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인 박 이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 183,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본 건의 입찰에 있어 가장 중요한 고려사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 최근(2026년 5월) 신월동 일대 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 전용 55.56㎡(약 16.8평) 다세대주택: 329,000,000원 (평당 약 1,958만원)

* 2017년식, 전용 52.41㎡(약 15.8평) 다세대주택: 302,000,000원 (평당 약 1,911만원)

* 1981년식, 전용 55.27㎡(약 16.7평) 연립주택: 210,000,000원 (평당 약 1,257만원)

본 건(우진파크빌, 2019년 사용승인)의 전용 면적은 27.10㎡(약 8.19평)으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 비교 대상인 2019년식 다세대주택(수명산시그니처, 전용 55.56㎡)의 평당 가격(약 1,958만원)을 적용하여 단순 환산 시, 본 건의 시세는 약 161,000,000원 (8.19평 * 1,958만원/평)으로 추정됩니다. 이는 감정가 200,000,000원보다 낮은 수준입니다.

4.2. 이용상태

본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 주택가에 위치하고 있어 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 서울신원초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정의 경우 교육 접근성이 좋습니다.

5.2. 생활 편의시설

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통한 시내 접근성이 양호합니다. 다만, 도심과의 거리를 고려할 때 차량 이용이 더 편리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 183,000,000원 중 미배당액을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매수인의 총 취득 비용을 크게 상승시키는 요인이 됩니다.

6.2. 작은 면적

건물 전용 면적이 27.10㎡(약 8.19평)으로 협소하여, 향후 재매각 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이면서도 인근 초등학교가 가까운 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 183,000,000원의 인수 부담이 매우 크다는 점, 건물 면적이 작다는 점, 그리고 다양한 토지 이용 제한이 존재한다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 임차인 인수 금액이 감정가 및 추정 시세보다 높아, 총 취득 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물의 장점: 2019년 사용 승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 초등학교 인접: 서울신원초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 관심 있는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 200,000,000원입니다.

본 건의 시세 분석 결과, 건물 면적(27.10㎡)을 고려한 추정 시세는 약 161,000,000원으로 산출됩니다.

가장 큰 리스크인 임차인 박 의 보증금 183,000,000원의 인수 가능성을 고려할 때, 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 총 금액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

만약 본 건의 시세 수준인 161,000,000원을 총 취득 비용으로 목표한다고 가정하면, 낙찰가는 161,000,000원 - 183,000,000원 = -22,000,000원이 되어야 합니다. 이는 현실적으로 불가능한 금액입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 반영하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 인수될 보증금 183,000,000원을 제외한 부동산 자체의 가치를 고려하여, 감정가의 65% 수준인 130,000,000원 정도를 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 이 경우, 총 취득 비용은 낙찰가 130,000,000원 + 인수 보증금 183,000,000원 = 313,000,000원 에 달하게 됩니다. 이는 추정 시세보다 훨씬 높은 금액이므로, 철저한 추가 조사 및 수익성 분석 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.