나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13997 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-40 도원힐라이프2 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 동측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호 한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 건으로서, (사용승인일:2016.08.18.) 외벽 : 돌붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 공부상 단지형다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)~(4):본건은 4필일단의 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)~(4):본건 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용 도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용 도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(3):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용 도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(4):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용 도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13997 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 50-40 도원힐라이프2 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 296,000,000원

* 토지면적: 31.89㎡ (약 9.64평)

* 토지지분: 31.89㎡ (약 9.64평)

* 건물면적: 39.33㎡ (약 11.89평)

* 건물지분: 39.33㎡ (약 11.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 채권자는 삼OOOOOOOOOOOO이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2023년 9월 25일자 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 (을2)입니다.

* 근저당권, 소유권보존, 소유권이전, 신탁말소, 공유자전원지분전부이전, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 물건의 등기부 내역상 지상권은 존재하지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: A *

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021년 1월 7일

* 확정일자: 2025년 7월 25일

* 배당신고일자: 2026년 1월 14일

* 대항력: 있음 (주의 요망)

* 임차인: B *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 10월 17일

* 대항력: 있음 (주의 요망 - 보증금 0원으로 기재되어 있어, 별도 인수 여부 확인 필요)

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 실제 인수 금액 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 B * 임차인의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 별도 인수 여부 확인이 필요하며, A * 임차인의 경우 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변으로 다세대주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 정보:

* 건축물 명칭: 도원힐라이프2

* 사용승인일: 2016년 8월 18일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호

* 외벽: 돌붙임 마감 등

* 창호: 새시 창호 마감

* 이용 상태: 공부상 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: A *(보증금 2,500만원) 및 B *(보증금 0원) 임차인의 권리 관계에 대한 철저한 분석 및 낙찰 후 명도 협상 또는 법적 절차에 대비해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태:

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 외국인 또는 일정 조건의 매수자는 별도의 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (참고: 기재된 허가구역 지정 기간이 경매 시점 이후일 수 있으므로, 최신 정보 확인 필요)

* 주변 환경: 공항 관련 시설 보호지구에 해당되어 건축 규제 등이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 다세대주택으로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 인근 학군 및 근린생활시설 이용이 용이한 편이나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 토지이용계획 상 공항 관련 규제 및 허가구역 지정 등 복합적인 고려가 필요한 물건입니다. 특히 임차인 명도 리스크를 최우선으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급(2016년 준공) 다세대주택으로 비교적 양호한 상태입니다.

* 화곡초등학교 인근으로 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 기대할 수 있습니다 (임차인 제외).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 296,000,000원

* 건물 전용면적: 39.33㎡ (약 11.89평)

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 1일 거래: 30,000만원, 37.05㎡ (2018년식), 평당 약 809만원

* 2026년 5월 4일 거래: 25,500만원, 53.84㎡ (2000년식), 평당 약 473만원

* 2026년 5월 3일 거래: 16,900만원, 41.32㎡ (1995년식), 평당 약 409만원

* 시세 분석: 제시된 최근 매매 정보에 따르면, 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 평당 가격 편차가 크게 나타납니다. 본건(2016년식, 39.33㎡, 4층)은 2018년식의 37.05㎡ 매물(30,000만원)과 유사한 시세를 형성할 가능성이 높습니다. 이를 바탕으로 산정 시 약 31,780만원 수준의 시세가 예상됩니다. 감정가는 29,600만원으로 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

* 고려사항:

* 본 물건은 대항력 있는 임차인 A *(보증금 2,500만원)와 B *(보증금 0원)가 존재하므로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간 소요를 감안해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 임차인 명도에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본건 소재지인 서울 강서구 화곡동 50-40번지 주변에 대하여 혐오시설 관련 정보를 검색하였으나, 해당 정보에 포함된 내용 중 혐오시설로 분류될 만한 특이사항은 확인되지 않았습니다.

* 예상 입찰가: 감정가(29,600만원)와 시장 시세(약 31,780만원)를 고려하고, 임차인 리스크 및 기타 제반 비용을 감안하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 특히, 명도 진행 상황 및 예상 비용에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.