나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13918 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1325 목동파크자이 제107동 제5층 제501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 1325번지 소재 "양천구청역" 남측 인근에 소재하는 아파트로서 주위는 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 공동주택(아파트)로서 외벽 : 콘크리트위 페인트 마감. 내벽 : 페인트 및 타일마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 열병합 지역난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 단지 주변으로 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13918 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1325 목동파크자이 제107동 제5층 제501호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 공동주택(아파트)

* 이용상태: 주거용으로 이용중

* 사용승인일: 2019년 02월 07일

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 열병합 지역난방설비 등

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 54.28㎡ (약 16.42평)

* 토지 지분: 54.284㎡ (약 16.42평)

* 건물면적 (전용면적 추정): 84.98㎡ (약 25.71평)

* 건물 지분: 84.977㎡ (약 25.71평)

* 공급면적은 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 1,526,000,000원

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 양천구 신정동 1325번지 소재 "양천구청역" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

* 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 단지 주변으로 공도에 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 본 경매물건의 말소기준권리는 2023년 5월 26일 접수된 삼성골드대부주식회사 근저당권(을3)입니다.

* 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 감정평가서 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재된 사항은 없습니다.

3.2. 채권총액 및 기타 권리관계

* 등기부등본상 채권 총액은 약 1,221,166,466원으로 파악됩니다.

* 집합건물 등기부 요약 상 여러 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 기재되어 있으나, 대부분 '말소' 처리되어 현재 시점에서는 소멸될 권리로 보입니다. (단, 최신 등기부 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에는 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 생활정보

4.1. 주거 및 편의시설

* 본건 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 소재할 것으로 예상되며, 양천구청역 주변으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 열병합 지역난방 설비 등 기본적인 아파트 편의시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 교육시설

* 주위 학교가 혼재하는 주거지대로 언급되어 있어 교육 환경이 양호할 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률이 적용되며, 이는 교육시설 이용 및 주변 개발에 영향을 미칠 수 있습니다. (강서양천교육청 확인 필요)

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 리스크

* 등기부등본상 채권 총액이 약 12.2억 원으로 상당한 규모입니다.

* '중복사건' 표기로 인해 추가적인 경매 절차 진행 가능성 또는 기타 복잡한 권리관계의 잔존 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 말소기준권리 하의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, '말소' 처리된 권리들이 실제로 완전히 정리되었는지 최신 등기부 확인이 필수적입니다.

5.2. 토지이용 및 환경 리스크

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '진입표면구역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역', '대공방어협조구역', '준보전산지', '과밀억제권역' 등이 포함되어 있어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 특히 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'은 잠재적인 환경 문제와 관련된 제한사항이므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* '상대보호구역' 지정은 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

* 임대 관례 및 기타 사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.)

* '중복사건' 표기는 복수의 경매 사건이 동일 물건에 대해 진행 중이거나 진행되었음을 시사하므로, 현재 경매 절차의 명확성과 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치한 아파트로, 역세권 인근의 주거지대에 속합니다.

* 감정가는 15억 2,600만원으로 책정되었으며, 면적 대비 높은 편으로 보입니다.

* 권리분석상 말소기준권리 하의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 채권 총액이 높고 '중복사건'이라는 특이사항이 있어 보다 철저한 권리관계 확인이 요구됩니다.

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 서울 양천구 신정동, 역세권 인근 아파트로서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주거지대로 아파트와 학교 등이 혼재하여 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 복잡성을 해결하고 낙찰받을 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 매입할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 시세 파악, 유사 물건 낙찰가 분석, 명도 저항 예상 비용, 경매 물건의 미납(기일 후 매수신고) 가능성, 기타 부대 비용(취득세, 법무비용 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 본 건은 감정가 1,526,000,000원에서 시작하며, 채권 총액이 약 12.2억 원에 달하는 점, 중복사건이라는 특이사항 등을 감안할 때, 초기 입찰보다는 유찰 후 가격이 조정될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 최종 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 시세 분석 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (정확한 금액은 추가 분석 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.